Il mutuo variabile con tetto oppure detto con cap, presenta delle caratteristiche specifiche per una clientela che di base può pagare già da subito il tasso fisso, infatti questa soluzione offre la possibilità di avere ( nel periodo odierno ) un tasso variabile molto ridotto rispetto al tasso fisso, facciamo un esempio per una durata di 20 anni per far capire di cosa parliamo
tasso variabile al 2,60 % rispetto un tasso fisso al 5,20%;
In base ai valori riportati, la rata legata al tasso variabile sarà molto ridotta rispetto a quella maturata con il tasso fisso, quando poi il tasso variabile ( legato all’ indice euribor che può avere scadenze ad 1 / 3 / 6 mesi, dovute a scelte commerciali della banca erogatrice), aumenterà, il cliente subirà la variazione del tasso che non potrà comunque superare il tetto prefissato, come stabilito dal contratto sottoscritto in precedenza.
Infatti raggiunto il tetto / cap, la differenza verrà colmata dalla banca stessa, quindi confermando al mutuatario che la sua rata e quindi il suo tasso non ha superato il limite prestabilito, non incidendo sulla posizione debitoria della famiglia non oltre quello stabilito nella data precedente al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo.
Detto questo parliamo delle luci ed ombre del mutuo stesso:
questa tipologia di mutuo presenta un costo/ margine/ spread maggiore rispetto ad un mutuo variabile con opzioni differente dal cap, perchè ?
perché rispetto alle altre tipologie di mutuo la banca ha un costo ulteriore che con altri mutui non ha, infatti la banca deve garantirsi la copertura del tetto ( tipo una polizza furto e incendio ).
Nel caso in cui il tasso prefissato ” tetto / cap “ venga superato o di poco o di molto, la banca si protegge mediante una polizza assicurativa chiamata “derivato”, che ha la funzione di pagare al posto della banca questo eventuale superamento della rata / tasso massimo prefissato.
Questo tipo di copertura garantisce alla banca una tranquillità finanziaria (intendo legata alla singola operazione di mutuo con tetto/cap), di fronte a rialzi dei tassi; il cliente continuerà a pagare la sua rata di mutuo fin quando arriva al tetto, poi di conseguenza quello che e’ oltre il tetto (differenza) lo paga il derivato. Il costo del derivato, se non in toto ma in gran parte, viene generalmente sostenuto dal cliente stesso in fase di sottoscrizione del mutuo, ecco perché questo tipo di mutuo ha costi margini superiori rispetto ad un puro variabile.
Vorrei specificare che questa tipologia di mutuo e’ adatta a chi di base già da subito può pagare e permettersi un tasso fisso al tasso odierno, infatti chi commette l’ errore e l’orrore di sceglierlo in alternativa ad altre proposte variabili più adatte al proprio profilo economico e familiare, commette un cattivo investimento, infatti essendo un mutuo variabile la rata crescerà ( perché i tassi dovranno salire ) e non avendo altre protezioni oltre il tetto, il nucleo familiare potrebbe andare in affanno e non solo…..
Per concludere la scelta del mutuo variabile con cap/ tetto, deve ripeto deve essere fatta confrontando i propri redditi sulla capacità di restituzione della rata di mutuo sviluppata sul tasso del cap ( cioè facendo riferimento all’ esempio sopra descritto al 5,20% ) e non sulla rata del mutuo variabile al 2,10%.