Acquistare un terreno edificabile è un’operazione che coniuga opportunità economiche e rischi tecnici‑giuridici: il contratto preliminare non è soltanto un impegno formale, ma lo strumento che delimita responsabilità, tempi e condizioni indispensabili per trasformare un’idea in un progetto edificabile concreto. Questa introduzione guida il lettore a comprendere perché una scrittura accurata del preliminare può prevenire contestazioni, ritardi o perdite economiche, illustrando le clausole essenziali da non trascurare e gli accorgimenti pratici per tutelare entrambe le parti.
Nel corso della guida esamineremo, passo dopo passo, gli elementi che devono comparire nel contratto — identificazione delle parti, descrizione catastale e tecnica del terreno, prezzo e modalità di pagamento, caparra (distinguendo caparra confirmatoria da penitenziale), termini per il rogito, condizioni sospensive e risolutive (in particolare il rilascio di permessi o verifiche urbanistiche), garanzie contro vincoli o ipoteche e pattuizioni sulle spese e oneri fiscali — oltre alle conseguenze del mancato adempimento e alle clausole penali. Verranno inoltre segnalati i controlli tecnici e legali preliminari imprescindibili (visure catastali e ipotecarie, certificazione urbanistica e destinazione d’uso, verifica della capacità edificatoria) e il ruolo del notaio, dell’avvocato e del tecnico di fiducia.
Ogni territorio presenta specificità urbanistiche e la normativa può evolvere: pertanto questa guida offre strumenti pratici e modelli interpretativi, ma non sostituisce la consulenza specialistica. Procedere con chiarezza e rigore nella redazione del preliminare significa ridurre al minimo le incertezze e mettere le basi per un trasferimento di proprietà efficace e sicuro.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita terreno edificabile
Per redigere un contratto preliminare di compravendita di un terreno edificabile occorre partire da una descrizione completa e inequivocabile dell’oggetto, precisando la sua identificazione catastale con particella, foglio, subalterno se presente, confini reali, superficie e coordinate eventualmente rilevate con atto di aggiornamento planimetrico. È indispensabile allegare al testo del preliminare estratti catastali aggiornati, planimetrie e una copia dell’atto di provenienza del venditore, insieme alla visura ipotecaria che attesti l’assenza o la presenza di gravami, iscrizioni o ipoteche; questi documenti devono costituire allegati integranti il contratto e la loro data deve essere specificata per evitare contestazioni sulla loro attualità. Il venditore dovrà dichiarare con precisione la destinazione urbanistica vigente del terreno, indicando il titolo giuridico urbanistico che la sostiene (strumento urbanistico comunale applicabile, indici di edificabilità, eventuali vincoli paesaggistici, ambientali o servitù), e fornire copia del certificato di destinazione urbanistica o dell’attestazione equivalente rilasciata dal Comune, nonché eventuali piani attuativi o convenzioni urbanistiche che incidano sulla possibilità o modalità di edificazione.
La forma del contratto preliminare va scelta con cura: per la compravendita di beni immobili la prassi consolidata prevede la scrittura privata sottoscritta dalle parti, spesso autenticata dal notaio o redatta in forma di scrittura privata autenticata, e la previsione della trascrizione dell’accordo nei registri immobiliari per tutelare l’acquirente da eventuali trasferimenti della proprietà o atti successivi del venditore. Nel testo deve essere chiarito che il preliminare obbliga le parti alla stipula dell’atto definitivo (rogito), indicando il termine, la sede e la forma che dovrà assumere l’atto definitivo, nonché eventuali obblighi di assistenza reciproca per ottenere certificazioni o firme di terzi.
Il prezzo deve essere determinato con chiarezza, con indicazione dell’importo complessivo, della valuta, delle modalità di pagamento e delle garanzie poste a presidio dell’obbligo di pagamento. È prassi stabilire una caparra confirmatoria che il promissario acquirente versa al momento della firma del preliminare: il contratto deve disciplinare espressamente se e come la caparra viene trattenuta in caso di inadempimento, distinguendo tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, e prevedere meccanismi di restituzione o perdita in caso di risoluzione. Se il pagamento avviene in più tranche, il contratto deve dettagliare le scadenze, le condizioni per il rilascio di eventuali quietanze, e le modalità con cui si intende garantire il saldo (fideiussione bancaria del pagamento residuo, deposito notarile, escrowing), oltre agli interessi moratori in caso di ritardo e alle conseguenze di ritardi prolungati.
È cruciale regolare le condizioni sospensive e risolutive. Se la conclusione del contratto definitivo è subordinata all’ottenimento di permessi urbanistici, titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, o atti equivalenti) o all’approvazione di un progetto, il preliminare deve indicare chiaramente chi è tenuto ad attivarsi per ottenere tali titoli, i termini massimi per l’ottenimento e le conseguenze dell’eventuale mancato rilascio, con opzioni che possono prevedere l’esercizio della clausola risolutiva espressa, la restituzione integrale della caparra o l’estinzione dell’obbligo alla stipula. Dove necessario, si può prevedere la possibilità per l’acquirente di recedere con restituzione della somma versata qualora le condizioni urbanistiche risultino radicalmente diverse da quelle dichiarate.
Le dichiarazioni e garanzie del venditore devono coprire aspetti molteplici: chiara titolarità del bene, assenza di vincoli che impediscano l’edificazione (o indicazione di quelli esistenti), regolarità contributiva e fiscale, inesistenza di contenziosi che gravino sul terreno, assenza di diritti di terzi non dichiarati, e conformità allo stato di fatto rispetto alla documentazione catastale e urbanistica. È opportuno inserire una garanzia per evizione e per vizi occulti, specificando i termini e le modalità di esercizio dell’azione di garanzia, e prevedere l’onere per il venditore di estinguere ipoteche o altre iscrizioni pregiudizievoli prima della stipula del rogito, dandosi tempi e rimedi per l’eventuale persistenza di tali gravami.
Il trasferimento della disponibilità e dei rischi va regolato: il preliminare deve indicare se la consegna del terreno avverrà contestualmente al rogito o in anticipo, stabilire la data di decorrenza del rischio (nei limiti consentiti dalla legge) e il regime di manutenzione e custodia fino alla consegna, compresa l’eventuale facoltà per l’acquirente di effettuare sopralluoghi e rilevamenti tecnici sul terreno, con la previsione dell’obbligo del venditore di consentire accesso e rilascio di documenti utili all’esecuzione delle analisi.
Per la tutela dell’acquirente è necessario prevedere clausole relative alla verifica di conformità urbanistica e catastale: il preliminare può assegnare all’acquirente un periodo di due diligence durante il quale compiere verifiche tecniche, catastali e urbanistiche, con facoltà di risoluzione o revisione del prezzo se emergono difformità sostanziali. Quando il terreno è destinato a interventi edilizi importanti, è consigliabile inserire l’obbligo per il venditore di fornire documentazione sulle opere di urbanizzazione già realizzate, sugli oneri e sui costi a carico dell’acquirente, oltre a specificare chi sopporterà gli oneri di allacciamento alle reti idrica, elettrica, fognaria e di altre infrastrutture.
Le clausole penali per inadempimento vanno calibrate con precisione per assicurare l’efficacia del contratto senza incorrere in nullità per eccesso punitivo. Il preliminare dovrebbe descrivere le conseguenze specifiche dell’inadempimento di ciascuna parte: l’eventualità della risoluzione automatica, la determinazione di penali giornaliere, la possibilità per la parte adempiente di chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto, la liquidazione dei danni e la gestione della caparra. È opportuno stabilire anche la disciplina delle spese accessorie e delle imposte relative al contratto preliminare e all’atto definitivo: normalmente oneri di registrazione, imposte ipotecarie e catastali e oneri notarili sono oggetto di negoziazione e vanno indicati in modo chiaro per evitare contestazioni.
La gestione delle somme versate durante la fase di preliminare può essere regolata mediante deposito presso un notaio o istituto di credito con istruzioni scritte sulle condizioni di rilascio, oppure tramite una fideiussione a garanzia della restituzione. Se si prevede la trascrizione del preliminare, il contratto deve contenere la dichiarazione delle parti di voler procedere alla trascrizione ai fini della tutela dell’acquirente e i mezzi per effettuare tale trascrizione. Inoltre, è opportuno disciplinare la comunicazione e la conseguente gestione di eventuali atti esecutivi o iscrizioni richieste da terzi tra la sottoscrizione del preliminare e il rogito.
Occorre prevedere clausole relative alla rappresentanza e alle deleghe: se una parte si avvale di procuratori, il preliminare deve indicare i poteri conferiti e allegare i relativi atti di delega o procura, specificando i limiti di rappresentanza e le eventuali condizioni per l’esercizio della procura. Per evitare futuri contenziosi, è buona prassi inserire una clausola che imponga la produzione di documenti integrativi richiesti dal notaio prima del rogito e che attribuisca alle parti un termine per adempiere, con prevedibili rimedi in caso di mancata produzione.
Il contratto dovrà disciplinare altresì la risoluzione delle controversie, individuando se ricorrere al foro competente territoriale o a un arbitrato, e stabilire la legge applicabile. Data la natura tecnica e specialistica della materia, conviene inserire una clausola che obblighi le parti a tentare una mediazione o un tentativo preliminare di composizione stragiudiziale prima di adire alle vie giudiziarie. Infine, è essenziale prevedere l’annotazione degli allegati e la loro prevalenza interpretativa rispetto al corpo del contratto, la data certa, la sottoscrizione di tutte le parti coinvolte e, quando opportuno, la firma anche di eventuali coniugi in caso di beni compresi in comunione, nonché le dichiarazioni anagrafiche e fiscali necessarie per gli adempimenti successivi.
Nella stesura finale, la chiarezza del linguaggio e la completezza documentale sono fondamentali: ogni clausola deve essere formulata senza ambiguità, con definizioni precise dei termini tecnici usati e con l’indicazione puntuale dei documenti allegati. Pur essendo possibile predisporre un testo standard, la complessità delle questioni urbanistiche, la presenza di vincoli o preesistenze e le diverse conseguenze fiscali richiedono il coinvolgimento preventivo di un notaio, di un tecnico urbanista e di un consulente fiscale, che possano verificare l’idoneità delle garanzie, la regolarità della documentazione e la fattibilità dell’intervento edificatorio prima della sottoscrizione definitiva del preliminare.
Modello contratto preliminare di compravendita terreno edificabile
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI TERRENO EDIFICABILE
L’anno _____________, il giorno _____________ del mese di _____________, in _____________,
TRA
1) Il Sig./La Società _____________, nato/a/registrata a _____________ il _____________, codice fiscale/partita IVA _____________, residente/sede legale in _____________, in persona del legale rappresentanteSig./Sig.ra _____________ (se applicabile) (di seguito: “Promittente Venditore”);
E
2) Il Sig./La Società _____________, nato/a/registrata a _____________ il _____________, codice fiscale/partita IVA _____________, residente/sede legale in _____________, in persona del legale rappresentante Sig./Sig.ra _____________ (se applicabile) (di seguito: “Promissario Acquirente”);
PREMESSO CHE
a) Il Promittente Venditore è proprietario del terreno identificato catastalmente al foglio _____________, particella _____________, sub _____________ (se applicabile), sito in Comune di _____________, Via/Piazza _____________, classato come terreno edificabile secondo gli strumenti urbanistici vigenti e con destinazione d’uso _____________ (di seguito: “Terreno”);
b) Le parti intendono regolare i termini e le condizioni per la successiva stipula dell’atto definitivo di compravendita (di seguito: “Rogito”) relativo al suddetto Terreno;
Tutto ciò premesso, si conviene quanto segue.
1. Oggetto
1.1 Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare, sotto le condizioni e termini di cui al presente contratto preliminare, il Terreno come identificato nelle premesse.
2. Prezzo
2.1 Il prezzo complessivo della compravendita è convenuto in Euro _____________ (Euro _____________/00) (di seguito: “Prezzo”).
2.2 Alla sottoscrizione del presente contratto il Promissario Acquirente versa al Promittente Venditore la somma di Euro _____________ (Euro _____________/00) a titolo di caparra confirmatoria. Tale somma verrà imputata sul Prezzo al momento del Rogito.
3. Termine per il Rogito
3.1 Le parti si danno reciprocamente facoltà e obbligo a stipulare il Rogito entro e non oltre il giorno _____________ (di seguito: “Termine per il Rogito”), presso il notaio che sarà congiuntamente scelto e indicato dalle parti, o in difetto presso il Notaio _____________ con studio in _____________.
4. Condizioni sospensive e oneri urbanistici
4.1 Salvo diverso accordo scritto, la presente obbligazione preliminare è/ non è subordinata (barrare o specificare) (se applicabile) all’ottenimento da parte del Promissario Acquirente del permesso/ titolo abilitativo edilizio necessario per la realizzazione dell’intervento previsto sul Terreno entro il termine per il Rogito.
4.2 Tutte le eventuali sanzioni, oneri di urbanizzazione, cambi di destinazione d’uso o opere di urbanizzazione primaria/secondaria necessarie per la realizzazione del progetto saranno a carico di _____________.
5. Dichiarazioni e garanzie del Promittente Venditore
5.1 Il Promittente Venditore dichiara e garantisce che:
a) è pieno e legittimo proprietario del Terreno e che lo stesso è libero da ipoteche, privilegi, pignoramenti, sequestri, vincoli o altri oneri reali o personali eccetto quelli espressamente dichiarati nel presente contratto: _____________;
b) non gravano sul Terreno diritti di terzi, servitù attive o passive non dichiarate in questo contratto, salvo quelle indicate in allegato: _____________;
c) la proprietà è conforme alla documentazione catastale e urbanistica che verrà consegnata al Promissario Acquirente: documenti allegati _____________;
d) non sussistono azioni giudiziarie, contenziosi o pregiudizi che possano limitare o impedire la compravendita o l’uso edificatorio del Terreno se non quelli espressamente indicati: _____________.
6. Obblighi del Promissario Acquirente
6.1 Il Promissario Acquirente si obbliga a:
a) corrispondere il saldo del Prezzo al momento del Rogito, salvo diverso accordo scritto;
b) ottenere, ove previsto, le autorizzazioni/permessi necessari per l’utilizzo edificatorio del Terreno entro i termini previsti;
c) assumere a suo carico le spese e gli oneri fiscali e notarili derivanti dalla stipula del Rogito, salvo diverso accordo indicato nel presente contratto: _____________.
7. Verifiche e documentazione
7.1 Il Promittente Venditore consegnerà al Promissario Acquirente, entro il termine di giorni _____________ dalla sottoscrizione del presente contratto, la seguente documentazione: estratto di mappa, planimetrie, visure catastali aggiornate, certificato urbanistico e/o dichiarazione di destinazione d’uso, eventuali concessioni/permessi, copia dell’atto di provenienza e ogni altro documento utile: _____________.
7.2 Il Promissario Acquirente avrà facoltà di effettuare tutte le verifiche tecniche, catastali, urbanistiche, ambientali e giuridiche che riterrà opportune entro il termine di giorni _____________ dalla ricezione della documentazione. Eventuali vizi o difformità che rendano impossibile o eccessivamente gravosa la realizzazione dell’intervento convenuto dovranno essere comunicati per iscritto al Promittente Venditore entro il medesimo termine, con conseguente possibilità di risoluzione del presente contratto o di rinegoziazione delle condizioni.
8. Caparra e inadempimento
8.1 In caso di inadempimento da parte del Promissario Acquirente, il Promittente Venditore avrà diritto di trattenere la caparra come penale risarcitoria, fermo restando il diritto al risarcimento dell’eventuale maggior danno.
8.2 In caso di inadempimento da parte del Promittente Venditore, il Promissario Acquirente potrà richiedere la restituzione della caparra raddoppiata ai sensi dell’art. 1385 c.c., oppure chiedere l’adempimento coattivo del contratto, salvo maggiori danni.
9. Registrazione del contratto preliminare
9.1 Il presente contratto preliminare, ai sensi degli artt. 2645-bis e 1354 c.c. (se applicabile), potrà essere registrato nei pubblici registri immobiliari su richiesta di una delle parti presso il competente Ufficio Conservatoria dei Registri Immobiliari a cura e spese di _____________.
10. Spese e imposte
10.1 Tutte le imposte relative alla registrazione del presente contratto e al Rogito, nonché le spese notarili e tasse, saranno a carico di _____________, salvo diverso accordo scritto.
11. Consegnabilità e stato del terreno
11.1 Il Terreno sarà consegnato libero da persone e cose e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova al momento della stipula del Rogito, fatto salvo quanto espressamente dichiarato nel presente contratto.
11.2 Eventuali opere, costruzioni e/o migliorie eseguite sul Terreno tra la data del presente contratto e la data del Rogito saranno di esclusiva competenza di _____________.
12. Clausola risolutiva espressa
12.1 È espressamente convenuto che, decorso il termine fissato per il Rogito senza che la parte obbligata abbia adempiuto e salvo quanto previsto al precedente articolo 4.1 per eventuali condizioni sospensive, il contratto potrà essere risolto per inadempimento ai sensi dell’art. 1456 c.c., mediante semplice dichiarazione scritta della parte adempiente.
13. Trattenimento degli obblighi e subentri
13.1 Le parti convengono che ogni onere o obbligo relativo al Terreno anteriore alla data del Rogito resterà a carico del Promittente Venditore, a meno che non sia diversamente concordato per iscritto.
14. Comunicazioni
14.1 Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere fatta per iscritto e inviata ai seguenti indirizzi:
– Per il Promittente Venditore: _____________;
– Per il Promissario Acquirente: _____________.
15. Privacy
15.1 Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali necessari alla stipula e registrazione del presente contratto, nei termini e nei limiti previsti dalla normativa vigente in materia di protezione dei dati personali.
16. Forza maggiore
16.1 Nessuna delle parti sarà responsabile per l’inadempimento delle obbligazioni contrattuali dovuto a cause di forza maggiore debitamente documentate. La parte colpita da forza maggiore dovrà darne immediata comunicazione all’altra parte.
17. Legge applicabile e foro competente
17.1 Il presente contratto è regolato dalla legge italiana.
17.2 Per ogni controversia derivante dall’interpretazione, validità, esecuzione o risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di _____________, salvo diversa inderogabile disposizione di legge.
18. Clausole finali
18.1 Il presente contratto contiene l’intero accordo tra le parti e sostituisce ogni precedente intesa, scritta o orale, relativa all’oggetto.
18.2 Ogni modifica o integrazione al presente contratto dovrà essere fatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.
Allegati:
– Documentazione catastale: _____________
– Documentazione urbanistica: _____________
– Planimetrie e descrizioni tecniche: _____________
– Copia documento d’identità e codice fiscale delle parti: _____________
– Altro: _____________
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo: _____________ Data: _____________
Il Promittente Venditore
Nome/Denominazione: _____________
Firma: ___________________________
Il Promissario Acquirente
Nome/Denominazione: _____________
Firma: ___________________________