Acquistare un immobile in costruzione attraverso un contratto preliminare richiede attenzione ai dettagli e consapevolezza dei rischi: dalla descrizione tecnica dell’unità immobiliare alle garanzie contro ritardi, inadempimenti o fallimento dell’impresa. In questa guida, scritta con l’esperienza di chi ha seguito molte pratiche immobiliari, troverai un percorso pratico e chiaro per redigere un accordo che tuteli sia l’acquirente sia il costruttore, evidenziando le clausole essenziali, le formule di caparra e garanzia, le condizioni sospensive e le modalità di pagamento più sicure. Spiegheremo quali controlli documentali effettuare prima di firmare, come formulare termini puntuali su tempi di consegna e standard costruttivi, e quando ricorrere a garanzie fideiussorie o polizze assicurative. L’obiettivo è fornire strumenti concreti per trasformare un testo giuridico complesso in un atto efficace e comprensibile, riducendo i rischi e favorendo una compravendita serena e trasparente.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita immobile in costruzione
Per affrontare la stesura di un contratto preliminare di compravendita relativo a un immobile in costruzione è necessario combinare rigore formale, chiarezza tecnica e una protezione contrattuale capillare delle posizioni delle parti. Innanzitutto il documento deve identificare con precisione le parti contraenti, indicando nome, codice fiscale o partita IVA, indirizzo e, se necessario, poteri di rappresentanza; è opportuno che la qualifica del promittente venditore (impresa costruttrice o promotore immobiliare) sia chiara e che compaiano i riferimenti del soggetto legale che sottoscrive l’accordo. La descrizione dell’immobile non si limita all’indicazione generica ma deve riportare i riferimenti catastali se già assegnati, la destinazione urbanistica prevista, la particella o identificativo del lotto, la superficie commerciale e calpestabile prevista e, soprattutto, l’allegato tecnico che riporta la planimetria, lo stato dei luoghi, il progetto approvato e le varianti eventualmente autorizzate: tali allegati tecnici (capitolato e disegni) devono essere richiamati espressamente nel corpo del contratto come parte integrante e vincolante dell’accordo. È fondamentale specificare lo stato della procedura autorizzativa, indicando se il permesso di costruire o altro titolo abilitativo sia già conseguito, in corso o oggetto di condizione sospensiva, e inserire una clausola che regoli cosa accade nel caso di mancato rilascio delle autorizzazioni indispensabili per il completamento dell’opera.
La clausola economica richiede particolare cura: il prezzo complessivo deve essere espresso in cifre e in lettere, con indicazione esplicita se soggetto a IVA o ad imposte sostitutive e con la precisazione delle imposte a carico di ciascuna parte. Le modalità di pagamento vanno collegate a tappe constructivesalienti chiaramente definite (ad esempio versamenti a titolo di caparra iniziale, acconti legati al raggiungimento di determinati stati di avanzamento dei lavori e saldo finale), ma il contratto deve evitare formule vaghe e prevedere criteri oggettivi per la verifica del raggiungimento delle tappe. È opportuno che le somme versate a titolo anticipato siano garantite da una fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta rilasciata dal venditore a favore dell’acquirente, a tutela delle somme in caso di inadempimento del promotore; la garanzia deve avere contenuto, durata e scadenze specifiche coerenti con il cronoprogramma dei lavori. Se si sceglie la caparra, il contratto dovrebbe esplicitare se si tratta di caparra confirmatoria o di caparra penitenziale, con le conseguenze legali connesse (la caparra confirmatoria consente di chiedere l’adempimento o la risoluzione con risarcimento, la penitenziale consente la facoltà di recesso dietro perdita o restituzione doppia della caparra), evitando ambiguità che possano generare contenzioso. È consigliabile prevedere una trattenuta del pagamento finale fino alla produzione dei certificati di conformità degli impianti, del certificato di agibilità o di abitabilità e della documentazione tecnica finale, nonché fino alla consegna di eventuali certificazioni energetiche previste.
Il cronoprogramma dei lavori e il termine di consegna devono essere regolati con precisione: il contratto dovrà indicare la data presunta di ultimazione, i termini per eventuali proroghe e le ipotesi di sospensione per cause di forza maggiore. Occorre inserire penali giornaliere o forfettarie per il ritardo nella consegna non imputabile a cause eccezionali, con un meccanismo di calcolo e un massimale concordato, oltre a determinare la facoltà di risoluzione del contratto in caso di ritardo eccessivo. Le clausole che disciplinano le variazioni progettuali devono prevedere modalità per l’approvazione scritta di varianti, l’aggiornamento dei prezzi nel caso di scelte da parte dell’acquirente o di adeguamenti di legge e la responsabilità per eventuali differenze qualitative; è importante che il capitolato lavori indichi materiali, finiture e tolleranze, e che qualsiasi sostituzione sia ammessa solo previa autorizzazione scritta dell’acquirente o secondo criteri prestabiliti.
La gestione dei rischi e delle responsabilità in capo al costruttore va esplicitata: il contratto dovrebbe richiamare le garanzie per vizi e difformità e le responsabilità per difetti di costruzione, compresa la disciplina delle azioni per i vizi occulti e la responsabilità per danni consistenti alla stabilità o funzionalità dell’opera, senza però limitarsi alle sole garanzie legali, prevedendo termini e procedure per la segnalazione dei vizi, la riparazione, l’eventuale indennizzo e i tempi per l’esecuzione dei lavori correttivi. Vanno indicate con precisione le certificazioni che il venditore dovrà consegnare al rogito: dichiarazioni di conformità degli impianti, attestato di prestazione energetica (APE), documentazione di conformità urbanistico-edilizia, eventuali certificazioni di qualità dei materiali, nonché la documentazione necessaria per la trascrizione dell’atto di vendita e per la futura gestione condominiale delle parti comuni.
Per tutelare l’acquirente contro terzi e finanziamenti sulla proprietà, il contratto deve chiarire lo stato dei vincoli e delle ipoteche gravanti sul terreno o sul progetto e stabilire l’obbligo del venditore di estinguere o garantire l’assenza di pendenze prima del trasferimento. Il preliminare può prevedere la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari per prioritizzare il diritto del promissario acquirente nei confronti di terzi; in alternativa si può optare per la stipula di un preliminare nella forma di atto notarile, che conferisce maggiore sicurezza esecutiva. Nel caso in cui l’acquirente intenda accendere un mutuo, è prassi inserire una condizione sospensiva relativa all’ottenimento del finanziamento entro termini definibili, con indicazione delle conseguenze in caso di mancato ottenimento (ad esempio restituzione delle somme versate o conversione della caparra in penale).
Occorre riservare una parte dedicata alle ipotesi di inadempimento e alle relative conseguenze: il contratto deve prevedere i rimedi disponibili, la liquidazione dei danni, la clausola risolutiva espressa per determinati eventi, e il regime degli interessi moratori sulle somme dovute e non pagate. Le clausole penali per inadempimento dovrebbero essere calibrate in modo che siano efficaci ma non eccessive, e va prevista la possibilità di adire alla tutela specifica (esecuzione in forma specifica) o di risolvere il contratto, indicando tempi, notifiche e modalità di esercizio di tali diritti. È utile inoltre inserire clausole che regolino la gestione di cause di forza maggiore, indicando quali eventi sospendono gli obblighi e per quanto tempo, e stabilendo procedure per la comunicazione e la riattivazione degli obblighi al cessare dell’evento.
Dal punto di vista operativo e di tutela preventiva, il contratto deve indicare il soggetto o il professionista incaricato delle verifiche tecniche a ogni stato di avanzamento lavori, con il diritto dell’acquirente di nominare un proprio tecnico di fiducia a spese proprie per controlli e verifiche. È opportuno regolare la consegna delle parti comuni e la costituzione dell’eventuale condominio anche in caso di trasferimento delle unità prima della fine di tutti i lavori, disciplinando la ripartizione delle spese, la provvisorietà dell’uso e la responsabilità per la gestione provvisoria. Inoltre, il preliminare dovrebbe affrontare la possibilità di subentro di terzi o cessione del contratto: qualsiasi trasferimento dei diritti e degli obblighi dovrebbe essere subordinato al consenso scritto dell’altra parte o disciplinato con clausole che tutelino l’acquirente.
Infine, la forma e l’ordine di priorità delle clausole contrattuali meritano attenzione. Il contratto preliminare relativo a beni immobili richiede la forma scritta per la sua efficacia obbligatoria; è fortemente consigliato che sia redatto o almeno verificato da un notaio, soprattutto se si desiderano efficaci misure di tutela come la trascrizione preventiva o la forma di atto pubblico. È importante prevedere l’obbligo di registrazione del preliminare e chiarire chi sostiene i relativi oneri fiscali e le spese notarili connesse al rogito. Non trascurare la clausola finale che stabilisca la legge applicabile, il foro competente per eventuali controversie e le modalità di notifica delle comunicazioni tra le parti. Per tutte le scelte tecniche e legali più delicate — garanzie fideiussorie, clausole penali, trascrizione del preliminare, disciplina dell’IVA o dell’imposta di registro, e la concreta formulazione delle garanzie sui pagamenti — è essenziale il supporto di un avvocato o di un notaio specializzato, oltre al confronto con un tecnico di fiducia che possa valutare il capitolato e lo stato di avanzamento dei lavori, così da trasformare il preliminare in uno strumento realmente efficace di tutela per entrambe le parti.
Modello contratto preliminare di compravendita immobile in costruzione
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILE IN COSTRUZIONE
L’anno _____________, il giorno _____________ del mese di _____________, in _____________,
tra
1) Il/la Sig./Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, codice fiscale/partita IVA _____________, residente/avent(e) sede in _____________, in qualità di Promittente Venditore (di seguito “Promittente Venditore”);
e
2) Il/la Sig./Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, in qualità di Promissario Acquirente (di seguito “Promissario Acquirente”);
congiuntamente denominate le “Parti”,
premesso che
– Il Promittente Venditore è proprietario o altrimenti legittimato a disporre dell’unità immobiliare in corso di costruzione sita in _____________, identificata al Catasto/Conservatoria: foglio _____________, particella _____________, subalterno _____________ (di seguito il “Bene”);
– L’immobile è oggetto di progetto edilizio denominato _____________, il cui titolo abilitativo è il/ i seguente/i: tipo _____________ n. _____________ rilasciato il _____________ da _____________; eventuali varianti n. _____________ del _____________;
– Le Parti intendono disciplinare i termini e le condizioni per la successiva stipula del contratto definitivo di compravendita a rogito notarile (di seguito il “Rogito”).
Tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue.
Articolo 1 – Oggetto
1.1 Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente ad acquistare, alle condizioni di seguito indicate, il Bene così come descritto nei documenti progettuali e tecnici allegati al presente contratto (Allegato A: Capitolato tecnico e Allegato B: Planimetrie) che fanno parte integrante del presente atto.
Articolo 2 – Documentazione e capitolato
2.1 Il Promittente Venditore consegna al Promissario Acquirente, che dichiara di aver ricevuto, copia della seguente documentazione: progetto esecutivo, titolo abilitativo, capitolato tecnico, cronoprogramma dei lavori, e ogni altra documentazione tecnica relativa all’edificio e all’unità immobiliare. Elenco documenti: _____________.
2.2 Le caratteristiche, le finiture e gli impianti dell’immobile debbono essere conformi al capitolato tecnico allegato (Allegato A). Eventuali varianti richieste dal Promissario Acquirente dovranno essere concordate per iscritto e regolate separatamente.
Articolo 3 – Prezzo e modalità di pagamento
3.1 Il prezzo complessivo di vendita è stabilito in Euro _____________ (EUR _____________).
3.2 Il prezzo sarà corrisposto con le seguenti modalità:
– Caparra confirmatoria alla sottoscrizione del presente contratto: Euro _____________ (pari al _____________% del prezzo);
– Pagamenti intermedi secondo stato avanzamento lavori (SAL) come segue:
– alla percentuale di lavori completati pari al _____________%: Euro _____________;
– alla percentuale di lavori completati pari al _____________%: Euro _____________;
– eventuali pagamenti ulteriori: _____________;
– Saldo a rogito notarile (stima dei lavori completati e consegna): Euro _____________.
3.3 I pagamenti dovranno essere effettuati mediante bonifico bancario sul conto intestato a _____________, IBAN _____________, con causale “Pagamento contratto preliminare immobile in costruzione – _____________”.
3.4 In caso di ritardato pagamento oltre il termine di _____________ giorni dalla scadenza prevista, il Promissario Acquirente sarà tenuto a corrispondere al Promittente Venditore interessi moratori nella misura del _______% annuo, oltre a eventuali spese e danni.
Articolo 4 – Termine di ultimazione e consegna
4.1 Il Promittente Venditore si impegna a ultimare i lavori e a rendere disponibile l’immobile per il Rogito entro e non oltre la data del _____________ (termine di ultimazione). Il cronoprogramma dei lavori è allegato (Allegato C).
4.2 In caso di ritardo nella ultimazione dei lavori imputabile al Promittente Venditore, e salvo cause di forza maggiore debitamente comprovate, il Promittente Venditore corrisponderà al Promissario Acquirente una penale pari a Euro _____________ per ogni giorno di ritardo, fino ad un massimo di Euro _____________. L’esercizio della penale non esclude il diritto del Promissario Acquirente a richiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto ai sensi di legge.
4.3 La consegna materiale dell’immobile e la contestuale stipula del Rogito avverranno presso lo studio del Notaio indicato di seguito o altro Notaio concordato: Notaio _____________, con studio in _____________.
Articolo 5 – Obblighi e responsabilità delle Parti
5.1 Il Promittente Venditore garantisce che, al momento del Rogito, l’immobile sarà libero da ipoteche, vincoli, trascrizioni pregiudizievoli e da diritti di terzi eccetto quelli espressamente dichiarati nel presente contratto: _____________. Qualora risultassero gravami imprevisti, il Promittente Venditore si obbliga a rimuoverli prima del Rogito a propria cura e spese.
5.2 Il rischio relativo a danni occorsi al bene durante la fase di costruzione resta a carico del Promittente Venditore fino alla data di consegna, fatto salvo quanto previsto dalle normative assicurative e contrattuali vigenti.
5.3 Il Promittente Venditore si obbliga a stipulare e mantenere in vigore polizze assicurative per responsabilità civile e danni da costruzione fino alla consegna dell’immobile, con massimale di almeno Euro _____________, copia della polizza sarà consegnata al Promissario Acquirente.
Articolo 6 – Varianti e opere aggiuntive
6.1 Qualsiasi variante al progetto, alle finiture o agli impianti, ovvero opere aggiuntive richieste dal Promissario Acquirente, dovranno essere concordate per iscritto e comporteranno adeguamento dei tempi e del prezzo indicati nel presente contratto.
6.2 Le varianti approvate verranno formalizzate mediante allegato firmato dalle Parti e costituiranno parte integrante del presente contratto.
Articolo 7 – Garanzie e vizi
7.1 Il Promittente Venditore garantisce che l’immobile sarà conforme alla normativa edilizia, urbanistica, catastale e agli obblighi di sicurezza e impiantistici vigenti alla data del Rogito.
7.2 Restano impregiudicati i diritti di garanzia per vizi ed difformità ai sensi degli articoli vigenti del codice civile e delle normative applicabili, ferma restando la facoltà del Promissario Acquirente di denunciare vizi entro i termini perentori previsti dalla legge.
Articolo 8 – Trascrizione del preliminare
8.1 Le Parti possono procedere, a cura e spese di _____________, alla trascrizione del presente contratto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente, al fine di rendere opponibili eventuali diritti a terzi.
Articolo 9 – Risoluzione e recesso
9.1 In caso di inadempimento di una delle Parti alle obbligazioni essenziali previste dal presente contratto, la Parte adempiente potrà intimare per iscritto la rimozione dell’inadempimento entro il termine di _____________ giorni; alla scadenza di tale termine, ove l’inadempimento perduri, la Parte adempiente potrà dichiarare risolto il contratto nei modi e termini di legge.
9.2 Se il recesso o la risoluzione è addebitabile al Promissario Acquirente, il Promittente Venditore avrà diritto alla trattenuta della caparra confirmatoria come penale, salva la facoltà di chiedere il risarcimento del maggior danno. Se il recesso o la risoluzione è addebitabile al Promittente Venditore, il Promissario Acquirente potrà scegliere tra l’esecuzione forzata, la risoluzione con restituzione della caparra raddoppiata, ovvero la richiesta di risarcimento del danno.
Articolo 10 – Spese e oneri fiscali
10.1 Tutte le spese inerenti e conseguenti la stipula del Rogito notarile, gli oneri di registro, imposte ipotecarie e catastali, nonché le spese notarili saranno a carico di _____________, salvo diverso accordo scritto.
10.2 Gli oneri condominiali e le utenze saranno a carico del Promittente Venditore fino alla data di trasferimento della disponibilità dell’immobile; successivamente saranno a carico del Promissario Acquirente.
Articolo 11 – Trattamento dei dati personali
11.1 Le Parti autorizzano il trattamento dei dati personali ai fini dell’esecuzione del presente contratto conformemente alla normativa vigente sulla protezione dei dati personali.
Articolo 12 – Comunicazioni
12.1 Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e inviata alle seguenti sedi/domicili eletto ai fini del presente contratto:
– Promittente Venditore: _____________;
– Promissario Acquirente: _____________.
Articolo 13 – Foro competente
13.1 Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di _____________, salvo diversa disposizione inderogabile di legge.
Articolo 14 – Clausole finali
14.1 Il presente contratto costituisce l’intero accordo tra le Parti in ordine all’oggetto e annulla e sostituisce ogni precedente intesa, verbale o scritta.
14.2 Eventuali pattuizioni accessorie dovranno essere stipulate per iscritto a pena di nullità.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo: _____________
Data: _____________
Firma del Promittente Venditore
______________________________ _____________
Firma del Promissario Acquirente
______________________________ _____________
Allegati:
– Allegato A: Capitolato tecnico: _____________
– Allegato B: Planimetrie: _____________
– Allegato C: Cronoprogramma lavori: _____________
– Altra documentazione: _____________