Redigere un contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale rappresenta un passaggio fondamentale per tutelare sia chi vende sia chi acquista un bene, soprattutto quando si tratta di immobili o beni di valore significativo. Questo tipo di accordo, oltre a sancire l’impegno reciproco delle parti, definisce con precisione le modalità di pagamento, le scadenze e le garanzie, riducendo i rischi di controversie future. In questa guida, verranno illustrati gli elementi essenziali da includere in un contratto preliminare di compravendita rateale, con suggerimenti pratici per personalizzare il documento in base alle specifiche esigenze e assicurare la massima chiarezza e sicurezza giuridica a entrambe le parti coinvolte.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale
Per redigere un contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale, è essenziale innanzitutto comprendere la natura di questo particolare accordo. Il contratto preliminare, noto anche come compromesso, è un atto con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare in futuro un contratto definitivo di compravendita. In questo documento si fissano le condizioni essenziali della futura vendita, tra cui l’oggetto, il prezzo, i termini e le modalità di pagamento.
Quando il pagamento del prezzo avviene in modo rateale, la disciplina si arricchisce di ulteriori elementi per tutelare sia il promittente venditore sia il promissario acquirente. Per iniziare, bisogna identificare con precisione le parti contraenti, riportando i loro dati anagrafici completi e, se necessario, la qualifica con cui operano, ad esempio se agiscono in nome proprio o come rappresentanti di società.
L’oggetto del contratto deve essere descritto in modo dettagliato, specificando tutti gli elementi che identificano il bene, ad esempio nel caso di un immobile la sua ubicazione, i dati catastali, la consistenza, eventuali pertinenze e lo stato di fatto e di diritto. È fondamentale chiarire che il bene sarà trasferito libero da pesi e vincoli, salvo quelli eventualmente accettati dall’acquirente.
Per quanto riguarda il prezzo, questo va determinato in maniera chiara e precisa. Nel caso di pagamento rateale, occorre indicare l’importo totale concordato, specificando la quota di eventuale caparra confirmatoria o acconto che l’acquirente verserà alla firma del preliminare. Successivamente, si dettagliano le modalità di pagamento delle rate: il numero delle rate, l’importo di ciascuna, le scadenze e le modalità pratiche di versamento (ad esempio, bonifico bancario su conto corrente indicato dal venditore). È importante precisare se le rate saranno maggiorate di interessi, stabilendo il tasso applicabile e la modalità di calcolo, nonché le conseguenze in caso di ritardo nel pagamento, come la corresponsione di interessi moratori.
Un altro aspetto fondamentale riguarda la disciplina delle inadempienze. Il contratto deve prevedere cosa accade se una delle parti non rispetta gli obblighi assunti. Ad esempio, si può stabilire che in caso di mancato pagamento anche di una sola rata, il venditore possa recedere dal contratto trattenendo la caparra a titolo di penale, oppure possa pretendere l’esecuzione in forma specifica del contratto. In alternativa, si può prevedere la risoluzione automatica del contratto ai sensi dell’articolo 1456 del Codice Civile, inserendo apposita clausola risolutiva espressa.
È poi necessario fissare il termine entro cui dovrà essere stipulato il contratto definitivo, cioè il rogito notarile, e stabilire chi si farà carico delle spese relative, come quelle notarili, di registrazione e di eventuale cancellazione di gravami. Spesso si inserisce una clausola che preveda la consegna anticipata del bene all’acquirente, disciplinando in tal caso la decorrenza dei rischi e degli oneri connessi al possesso.
Nel caso di immobili, è opportuno specificare la conformità urbanistica e catastale, nonché la regolarità degli impianti, allegando la documentazione necessaria. In ogni caso, è consigliabile procedere alla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari per tutelare l’acquirente da eventuali pregiudizi derivanti da atti dispositivi successivi da parte del venditore.
Infine, il contratto va redatto in forma scritta, preferibilmente in forma pubblica o scrittura privata autenticata, e sottoscritto da entrambe le parti, con la data e il luogo di sottoscrizione. Ogni clausola deve essere chiara, priva di ambiguità e conforme alla normativa vigente, eventualmente avvalendosi della consulenza di un notaio o di un avvocato, per assicurare la piena validità e tutela degli interessi di entrambe le parti.
Modello contratto preliminare di compravendita con pagamento rateale
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON PAGAMENTO RATEALE
Tra
Il Sig./La Sig.ra ____________________________________, nato/a a ______________________ il ____________, residente in _____________________, C.F. ______________________________, di seguito denominato/a “Promittente Venditore”,
e
Il Sig./La Sig.ra ____________________________________, nato/a a ______________________ il ____________, residente in _____________________, C.F. ______________________________, di seguito denominato/a “Promissario Acquirente”,
Premesso che
– Il Promittente Venditore è proprietario del seguente bene immobile: ____________________________________________________________________________________
– Il Promittente Venditore intende promettere in vendita il suddetto bene a favore del Promissario Acquirente, che intende acquistarlo, alle condizioni di seguito specificate;
Tutto ciò premesso, si stipula e si conviene quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere al Promissario Acquirente, che si obbliga ad acquistare, il seguente bene immobile:
_________________________________________
Dati catastali: __________________________________________
Indirizzo: ______________________________________________
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo complessivo della compravendita è convenuto tra le parti in euro ________________ (______________), che il Promissario Acquirente si obbliga a corrispondere al Promittente Venditore nelle modalità di cui all’art. 3.
Art. 3 – Modalità di pagamento
Il pagamento del prezzo avverrà come segue:
a) Un acconto di euro _______________ (_______________) sarà corrisposto dal Promissario Acquirente al Promittente Venditore alla firma del presente contratto;
b) La somma residua di euro _______________ (_______________) sarà versata in n. _____ rate mensili di euro _______________ (_______________) ciascuna, con scadenza il giorno ____ di ogni mese, a decorrere dal ________________, mediante bonifico bancario sul conto corrente intestato al Promittente Venditore (IBAN: ____________________________).
c) L’ultima rata sarà versata contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Art. 4 – Contratto definitivo
Il contratto definitivo di compravendita sarà stipulato entro e non oltre il ________________, davanti a Notaio scelto dal Promissario Acquirente, previo integrale pagamento del prezzo pattuito.
Art. 5 – Consegna
La consegna dell’immobile avverrà alla stipula del contratto definitivo, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Art. 6 – Spese
Tutte le spese notarili, imposte e tasse relative alla stipula del contratto definitivo saranno a carico del Promissario Acquirente.
Art. 7 – Clausola risolutiva espressa
Il mancato pagamento anche di una sola rata, oltre il termine di _____ giorni dalla scadenza, darà diritto al Promittente Venditore di risolvere il presente contratto mediante semplice comunicazione scritta, con facoltà di trattenere le somme già incassate a titolo di penale, salvo il maggior danno.
Art. 8 – Disposizioni finali
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti fanno riferimento alle norme del Codice Civile in materia di compravendita.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: _______________________
Il Promittente Venditore ____________________________
Il Promissario Acquirente ____________________________