Redigere un contratto preliminare di vendita di cosa futura rappresenta un passaggio fondamentale per chiunque desideri tutelare i propri interessi in una compravendita che riguarda beni non ancora esistenti o non ancora completati. Questo tipo di accordo richiede particolare attenzione sia nella definizione degli elementi essenziali, sia nella previsione delle condizioni che regoleranno la futura esecuzione del contratto definitivo. In questa guida, analizzeremo passo dopo passo le peculiarità del contratto preliminare di vendita di cosa futura, fornendo indicazioni pratiche su come strutturarlo correttamente, quali clausole inserire e quali rischi prevenire, affinché tutte le parti coinvolte possano procedere con chiarezza e sicurezza.
Come scrivere un contratto preliminare di vendita di cosa futura
Scrivere un contratto preliminare di vendita di cosa futura richiede una particolare attenzione sia agli aspetti giuridici sia alla chiarezza delle obbligazioni reciproche, poiché si tratta di un accordo in cui il bene oggetto della vendita non esiste ancora al momento della stipula, ma verrà ad esistere in futuro. La prima fase consiste nell’individuazione precisa delle parti coinvolte, includendo tutti i dati identificativi necessari a garantire l’esatta individuazione dei soggetti: nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza per le persone fisiche, oppure denominazione, sede legale, partita IVA e rappresentante legale per le persone giuridiche.
Successivamente, occorre definire in modo puntuale l’oggetto del contratto. Nel caso di una cosa futura, è fondamentale descrivere dettagliatamente la cosa che verrà ad esistere, specificando le caratteristiche essenziali che dovrà avere al momento della consegna. Ad esempio, se si tratta di un immobile in costruzione, occorre precisare la tipologia, la metratura, la localizzazione, i materiali impiegati, il progetto approvato e ogni altro elemento che consenta di individuare senza ambiguità la cosa futura. È altresì importante inserire riferimenti a eventuali autorizzazioni amministrative, licenze edilizie o altre condizioni necessarie alla realizzazione della cosa.
Un aspetto centrale del contratto preliminare di vendita di cosa futura riguarda le obbligazioni delle parti. Da una parte, il promittente venditore si impegna a far sorgere la cosa secondo le modalità e i termini previsti, e a trasferirne la proprietà al promissario acquirente una volta che questa sarà venuta ad esistenza. Dall’altra, il promissario acquirente si obbliga ad acquistare la cosa futura e a corrispondere il prezzo pattuito, che deve essere determinato o determinabile secondo criteri chiari e oggettivi. È buona prassi, a tale riguardo, specificare le modalità di pagamento, nonché eventuali acconti, garanzie o caparre confirmatorie, indicando anche le condizioni e le tempistiche di versamento.
Poiché si tratta di una cosa non ancora esistente, è opportuno disciplinare in modo dettagliato le conseguenze che potrebbero derivare dall’eventuale mancata venuta ad esistenza della cosa, o dal suo venir meno per causa non imputabile al venditore. In conformità con l’articolo 1472 del Codice Civile, le parti possono stabilire se il rischio della mancata esistenza della cosa futura debba ricadere su una delle parti, prevedendo, ad esempio, la restituzione delle somme già versate in caso di impossibilità sopravvenuta non imputabile. Qualora la cosa venga a esistenza solo parzialmente, il contratto può prevedere se l’acquirente abbia diritto a una riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto.
Un ulteriore elemento da curare è la tempistica: occorre indicare in modo preciso i termini entro i quali la cosa dovrà essere realizzata e quando dovrà avvenire la stipula del contratto definitivo di compravendita. Spesso si inseriscono anche clausole che disciplinano le eventuali proroghe o le penali in caso di ritardi nella realizzazione.
È indispensabile infine prevedere le modalità di esecuzione del trasferimento di proprietà, stabilendo, ad esempio, che il rogito notarile dovrà avvenire entro una certa data successiva alla realizzazione della cosa, e indicando chi dovrà sopportare le spese accessorie e le imposte relative. In presenza di condizioni sospensive o risolutive, occorre chiarirne gli effetti e le modalità di verifica.
Tutto il contenuto del contratto deve essere redatto in modo chiaro, privo di ambiguità e conforme alla normativa vigente, nonché firmato dalle parti. In determinati casi, soprattutto per immobili, può essere richiesta la forma scritta a pena di nullità e l’eventuale trascrizione presso i registri immobiliari per tutelare l’acquirente.
Solo un’attenta redazione di tutti questi aspetti permette di stipulare un contratto preliminare di vendita di cosa futura efficace, chiaro e tutelante per entrambe le parti, riducendo al minimo il rischio di contenziosi futuri.
Modello contratto preliminare di vendita di cosa futura
CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI COSA FUTURA
Tra
Il Sig. ________________________, nato a ________________ il ____________, residente in ______________________, codice fiscale ______________________ (di seguito “Promittente Venditore”)
e
Il Sig. ________________________, nato a ________________ il ____________, residente in ______________________, codice fiscale ______________________ (di seguito “Promissario Acquirente”)
Premesso che
– Il Promittente Venditore intende vendere al Promissario Acquirente, che intende acquistare, la cosa futura descritta all’art. 1;
– Le parti dichiarano di avere la capacità di contrattare e di non essere soggette a procedure concorsuali;
Tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere al Promissario Acquirente, che si obbliga ad acquistare, la seguente cosa futura: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (descrizione dettagliata della cosa futura da realizzare/produrre/consegnare), che sarà realizzata/ultimata entro il _______________.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo pattuito per la vendita della cosa futura è di € _____________ (euro ______________________), che il Promissario Acquirente si obbliga a corrispondere secondo le seguenti modalità:
_______________________________________________________________________________________
(acconto, saldo, eventuali rate, modalità di pagamento, ecc.)
Art. 3 – Conclusione del contratto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro e non oltre il ________________, presso ________________________, a semplice richiesta di una delle parti.
Art. 4 – Trasferimento della proprietà
La proprietà della cosa futura sarà trasferita al Promissario Acquirente con la stipula del contratto definitivo e comunque solo a seguito dell’avvenuta realizzazione della cosa stessa.
Art. 5 – Inadempimento
In caso di inadempimento di una delle parti, si applicano le disposizioni di legge di cui agli artt. 1382 e ss. c.c., con facoltà per la parte adempiente di chiedere l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., ovvero la risoluzione del presente contratto, salvo il risarcimento del danno.
Art. 6 – Spese
Tutte le spese relative al presente contratto, comprese quelle di registrazione, sono a carico di ________________________.
Art. 7 – Foro competente
Per ogni controversia relativa alla interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto è competente in via esclusiva il Foro di ________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data ______________________
Il Promittente Venditore ______________________
Il Promissario Acquirente ______________________