Redigere un contratto preliminare di compravendita per persona da nominare rappresenta un passaggio fondamentale nelle transazioni immobiliari, soprattutto quando l’acquirente desidera riservarsi la facoltà di indicare successivamente il soggetto definitivo che subentrerà nei diritti e negli obblighi del contratto. Questa particolare tipologia contrattuale richiede attenzione e precisione, sia nella formulazione delle clausole che nella gestione delle tempistiche e degli adempimenti successivi. In questa guida, verranno illustrati i principi giuridici di riferimento, le indicazioni pratiche per la redazione delle principali clausole e i consigli per evitare le più comuni criticità, offrendo così uno strumento chiaro e affidabile per chiunque debba redigere o valutare un preliminare di compravendita con la clausola della persona da nominare.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita per persona da nominare
Redigere un contratto preliminare di compravendita per persona da nominare richiede una particolare attenzione sia alla struttura generale dell’accordo sia alle specifiche clausole che disciplinano la figura dell’acquirente ancora non individuato al momento della sottoscrizione. In primo luogo, occorre impostare il contratto secondo i requisiti formali previsti dalla legge, ovvero la forma scritta, l’indicazione precisa delle parti, dell’oggetto del contratto e del prezzo pattuito. Tuttavia, nel caso della compravendita per persona da nominare, l’acquirente che sottoscrive il preliminare dichiara espressamente di agire non per sé stesso, ma per una terza persona che verrà nominata successivamente. È fondamentale, dunque, che questa volontà risulti in modo chiaro e inequivocabile dal testo contrattuale.
A tal fine, si introduce nel corpo del preliminare una clausola che precisa che il promissario acquirente si riserva la facoltà di nominare, entro un termine prestabilito, un terzo soggetto che subentrerà nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto. È importante stabilire con esattezza il termine entro il quale tale nomina dovrà essere effettuata, che, secondo la disciplina codicistica, non può comunque superare tre giorni dalla stipula del contratto definitivo, salvo diverso accordo tra le parti. La clausola deve anche specificare le modalità con cui tale nomina dovrà essere comunicata al promittente venditore, ad esempio mediante lettera raccomandata, posta elettronica certificata o altro mezzo idoneo a garantire la certezza della data e della ricezione.
Altrettanto essenziale è disciplinare le conseguenze della mancata nomina entro il termine previsto. Generalmente si prevede che, in assenza di nomina, il promissario acquirente rimarrà definitivamente vincolato in proprio agli obblighi derivanti dal preliminare. Può inoltre essere opportuno prevedere che, nel caso in cui la persona nominata non accetti la nomina o non sottoscriva il definitivo, la responsabilità permanga in capo all’originario acquirente.
Nel redigere il contratto, occorre poi assicurarsi che tutte le altre clausole tipiche di un preliminare di compravendita siano dettagliatamente formulate. È necessario descrivere l’immobile oggetto della compravendita, riportandone gli estremi catastali e le eventuali pertinenze, indicare il prezzo e le modalità di pagamento, nonché fissare la data entro cui dovrà essere stipulato il contratto definitivo. Si possono inserire anche patti relativi al versamento di una caparra confirmatoria o penitenziale, alle modalità di consegna del bene, alla ripartizione delle spese e agli eventuali oneri accessori.
Infine, è buona prassi inserire una clausola che preveda l’obbligo per il promissario acquirente di far sì che la persona nominata sia in possesso dei requisiti necessari per l’acquisto e si impegni espressamente a rispettare tutte le condizioni previste dal preliminare. Questo accorgimento tutela il venditore, garantendo che il subentro avvenga senza soluzione di continuità e con piena efficacia, evitando possibili contestazioni o incertezze sull’identità e sulla capacità della parte acquirente definitiva. L’assistenza di un professionista, come un notaio o un avvocato, è sempre consigliata, data la complessità della materia e la necessità di adattare il testo alle specifiche esigenze delle parti coinvolte.
Modello contratto preliminare di compravendita per persona da nominare
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA PER PERSONA DA NOMINARE
Tra
Il Sig. ____________________, nato a ______________ il __/__/____, residente in ______________, C.F. ____________________, di seguito denominato “Promittente Venditore”
e
Il Sig. ____________________, nato a ______________ il __/__/____, residente in ______________, C.F. ____________________, di seguito denominato “Promissario Acquirente”
PREMESSO CHE
– Il Promittente Venditore è proprietario del seguente immobile: _________________________________, sito in _______________________________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ______________, foglio ____, particella ____, subalterno ____;
– Il Promissario Acquirente dichiara di agire per sé o per persona da nominare ai sensi dell’art. 1401 c.c.
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore promette di vendere al Promissario Acquirente, che promette di acquistare per sé o per persona da nominare, l’immobile sopra descritto, con tutte le pertinenze, accessori e servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo della compravendita è convenuto e accettato in Euro ______________ (__________________________), che il Promissario Acquirente si obbliga a corrispondere secondo le seguenti modalità:
– Acconto alla firma del presente contratto: Euro ______________
– Saldo al momento della stipula dell’atto definitivo.
Art. 3 – Termine per la stipula
Il contratto definitivo di compravendita sarà stipulato entro il __/__/____ presso il Notaio scelto dal Promissario Acquirente.
Art. 4 – Persona da nominare
Il Promissario Acquirente ha facoltà di nominare, ai sensi dell’art. 1401 c.c., altra persona quale effettivo acquirente dell’immobile, dandone comunicazione scritta al Promittente Venditore entro e non oltre il termine per la stipula dell’atto definitivo.
La persona nominata dovrà accettare espressamente gli obblighi derivanti dal presente contratto.
Art. 5 – Condizioni
L’immobile verrà trasferito libero da persone e cose, salvo diverso accordo, e in regola con i pagamenti condominiali e le normative urbanistiche e catastali.
Art. 6 – Trascrizione e Spese
Tutte le spese relative alla stipula del contratto definitivo, comprese imposte, tasse, oneri notarili e di trascrizione, saranno a carico della parte acquirente.
Art. 7 – Clausola risolutiva espressa
Il mancato pagamento del saldo prezzo entro il termine stabilito comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto, salvo il risarcimento degli eventuali danni.
Art. 8 – Foro competente
Per qualunque controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto sarà competente il Foro di ______________.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data ______________________
Il Promittente Venditore ______________________
Il Promissario Acquirente ______________________