Nel percorso che conduce all’acquisto di un immobile, il contratto preliminare di compravendita rappresenta una tappa fondamentale, in cui le parti formalizzano i reciproci impegni in attesa del rogito definitivo. In alcuni casi, le esigenze delle parti rendono necessario prevedere la consegna anticipata del bene, prima ancora della stipula del contratto definitivo: una scelta che offre vantaggi, ma comporta anche rischi e responsabilità che devono essere attentamente regolati. Questa guida si propone di accompagnare il lettore nella redazione di un contratto preliminare che disciplini in modo chiaro e tutelante la consegna anticipata dell’immobile, illustrando le clausole essenziali, i principali aspetti giuridici da considerare e fornendo utili suggerimenti pratici per evitare errori e contenziosi.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata
Scrivere un contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata richiede, prima di tutto, la piena consapevolezza delle esigenze delle parti coinvolte e delle specificità giuridiche che caratterizzano questa particolare tipologia contrattuale. Il punto di partenza è la definizione chiara dell’oggetto della compravendita. Bisogna descrivere il bene in modo dettagliato, specificando ogni elemento utile a identificarlo senza possibilità di equivoco. Nel caso di un immobile, ad esempio, occorre indicare i dati catastali, la provenienza, eventuali vincoli o servitù, lo stato di fatto e di diritto e, se necessario, allegare planimetrie o fotografie.
Nel redigere il testo contrattuale, è fondamentale precisare le generalità delle parti, accertandosi che abbiano la capacità di contrattare. Oltre alle informazioni anagrafiche, bisogna valutare se una delle parti agisca come rappresentante o intermediario, in modo da esplicitare anche i poteri di rappresentanza.
Il cuore del contratto preliminare risiede nella disciplina degli obblighi reciproci. Il venditore si obbliga a trasferire la proprietà del bene al compratore in un momento futuro, mentre il compratore si impegna ad acquistarlo a determinate condizioni. Quando si prevede la consegna anticipata del bene rispetto al rogito definitivo, è necessario regolare con attenzione le modalità di tale consegna. Occorre stabilire la data in cui essa avverrà, le condizioni di utilizzo e la responsabilità per eventuali danni che potrebbero verificarsi nel periodo intercorrente tra la consegna e il trasferimento della proprietà. Può essere opportuno prevedere che il compratore, pur prendendo possesso del bene, non possa disporne come proprietario fino al rogito e che l’uso sia subordinato a specifiche limitazioni, come il divieto di apportare modifiche rilevanti.
Un altro aspetto cruciale riguarda la disciplina dei rischi: è importante chiarire a chi competano le spese ordinarie e straordinarie, le imposte e le utenze durante il periodo di detenzione anticipata. Di frequente, si stabilisce che tali oneri ricadano sul compratore dal momento della consegna, ma occorre specificarlo espressamente per evitare future contestazioni. Inoltre, bisogna affrontare la questione della garanzia: il venditore deve garantire che il bene sia libero da vizi, ipoteche e altri vincoli al momento della consegna anticipata, salvo diversi accordi.
Il contratto deve poi prevedere le modalità e i termini per la stipula del definitivo, specificando le condizioni sospensive o risolutive che eventualmente subordinano la validità del trasferimento. In presenza di caparre o acconti, è necessario disciplinarne l’ammontare, la destinazione e le conseguenze in caso di inadempimento di una delle parti. La previsione di penali, clausole risolutive espresse e modalità di restituzione del possesso, in caso di mancata conclusione del rogito, sono elementi essenziali per tutelare entrambe le parti e garantire certezza nei rapporti.
La redazione di un contratto di questo tipo deve inoltre tener conto della normativa vigente in materia di trascrizione nei registri immobiliari, soprattutto se si desidera offrire una tutela rafforzata. Infine, è sempre opportuno prevedere la competenza giurisdizionale e la sede per eventuali controversie, nonché richiamare la necessità di stipulare il rogito davanti a notaio, affinché il trasferimento sia valido e opponibile a terzi.
In sintesi, la stesura di un contratto preliminare con consegna anticipata richiede attenzione, chiarezza e lungimiranza, per anticipare e disciplinare ogni possibile evenienza, tutelando i reciproci interessi e assicurando un corretto e sereno svolgimento della compravendita.
Modello contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON CONSEGNA ANTICIPATA
TRA
Il Sig./La Sig.ra ____________________, nato/a a ____________________ il _____________, residente in ____________________ via ____________________, codice fiscale ____________________ (di seguito “Promittente Venditore”)
E
Il Sig./La Sig.ra ____________________, nato/a a ____________________ il _____________, residente in ____________________ via ____________________, codice fiscale ____________________ (di seguito “Promissario Acquirente”)
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si impegna a vendere ed il Promissario Acquirente si impegna ad acquistare il seguente bene immobile: ____________________, sito in ____________________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ____________________, foglio ________, particella ________, subalterno ________, categoria ________, classe ________, consistenza ________, rendita catastale € ________.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo complessivo della compravendita è convenuto in € _____________ (euro ____________________), da pagarsi come segue:
a) € _____________ (euro ____________________) a titolo di caparra confirmatoria alla firma del presente contratto;
b) € _____________ (euro ____________________) alla stipula del contratto definitivo.
Art. 3 – Consegna anticipata
Il Promittente Venditore consegna anticipatamente al Promissario Acquirente il possesso materiale e giuridico dell’immobile a far data dal ____________, in deroga all’art. 1476 c.c., con facoltà per il Promissario Acquirente di disporne come proprietario, fatta salva la proprietà in capo al Promittente Venditore fino alla stipula del contratto definitivo.
Art. 4 – Spese e oneri
Tutte le spese relative alla stipula del contratto definitivo, imposte, tasse e onorari notarili saranno a carico del Promissario Acquirente. Le spese ordinarie e straordinarie dell’immobile, nonché i relativi oneri condominiali, saranno a carico del Promissario Acquirente a partire dalla data di consegna anticipata.
Art. 5 – Stipula del contratto definitivo
Il contratto definitivo di compravendita sarà stipulato entro e non oltre il ____________, presso lo studio del Notaio ____________________, con sede in ____________________.
Art. 6 – Garanzie
Il Promittente Venditore garantisce la piena proprietà e la libertà dell’immobile da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, servitù, oneri o vincoli di qualsiasi natura, salvo quelli dichiarati nel presente contratto.
Art. 7 – Risoluzione
In caso di inadempimento di una delle parti, si applicano le disposizioni degli artt. 1385 e 1453 c.c.
In caso di mancata stipula del contratto definitivo per fatto imputabile al Promissario Acquirente, il Promittente Venditore potrà trattenere la caparra a titolo di penale e pretendere la restituzione dell’immobile.
In caso di inadempimento del Promittente Venditore, lo stesso dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta.
Art. 8 – Disposizioni finali
Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto, le parti fanno riferimento alle norme del codice civile in materia di compravendita.
Ogni modifica al presente contratto dovrà essere fatta per iscritto.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data _______________
Il Promittente Venditore _________________________________
Il Promissario Acquirente _________________________________