Nel mondo delle transazioni immobiliari, il contratto preliminare di compravendita di un terreno rappresenta uno strumento essenziale per tutelare sia il venditore che l’acquirente. Redigere correttamente questo documento significa porre solide basi giuridiche all’accordo, definendo con chiarezza le condizioni della futura vendita e prevenendo possibili controversie. In questa guida, ti accompagnerò passo dopo passo nella stesura di un contratto preliminare efficace, illustrando gli elementi fondamentali da includere, gli errori da evitare e le cautele da adottare per garantire un percorso sereno verso il rogito definitivo. Che tu sia un privato, un imprenditore o un professionista del settore, qui troverai consigli pratici e indicazioni operative per affrontare con consapevolezza questa fase cruciale della compravendita di un terreno.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita terreno
Scrivere un contratto preliminare di compravendita di un terreno richiede precisione, attenzione ai dettagli e una conoscenza approfondita delle norme giuridiche che regolano questo tipo di accordi. È fondamentale innanzitutto individuare con chiarezza le parti coinvolte, quindi il promissario venditore e il promissario acquirente, riportando i dati anagrafici completi di ciascuno, come nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza e, se si tratta di società, la denominazione sociale, la sede e i dati del rappresentante legale.
La descrizione del terreno oggetto di compravendita deve essere dettagliata e priva di ambiguità. È necessario indicare la localizzazione precisa tramite dati catastali, quali foglio, particella, subalterno, e, quando possibile, fornire una descrizione sommaria delle caratteristiche fisiche del bene, la superficie, eventuali confini e destinazione urbanistica. Allegare una planimetria o una copia della visura catastale può contribuire a limitare ogni possibilità di errore o contestazione futura.
Una delle parti centrali del contratto riguarda il prezzo pattuito per la vendita del terreno. Deve essere indicato l’importo complessivo, la modalità di pagamento scelta dalle parti, eventuali caparre versate al momento della sottoscrizione del preliminare e la tempistica dei pagamenti successivi fino alla stipula del rogito definitivo. È buona prassi specificare se la caparra ha natura confirmatoria o penitenziale, in quanto ciò produrrà effetti diversi in caso di inadempimento.
Il contratto preliminare deve fissare anche il termine entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita davanti a un notaio. Tale termine può essere determinato (una data precisa) o determinabile (ad esempio, entro sei mesi dalla sottoscrizione del preliminare). È opportuno inoltre inserire clausole relative al possesso del terreno, precisando se e quando l’acquirente potrà entrare in possesso del bene e se vi siano eventuali diritti di terzi, servitù, vincoli o ipoteche che gravano sull’immobile, oltre all’impegno del venditore a garantirne la libertà da pesi e oneri.
Un aspetto spesso sottovalutato, ma di fondamentale importanza, riguarda le dichiarazioni in merito alla regolarità urbanistica e catastale del terreno. Il venditore deve dichiarare che il bene è conforme alle norme urbanistiche e che non vi sono abusi edilizi, così come deve garantire che la proprietà sia legittima e libera da vincoli che possano pregiudicare il trasferimento.
Nel contratto è inoltre consigliabile prevedere le conseguenze dell’eventuale inadempimento di una delle parti, stabilendo, ad esempio, che la parte inadempiente perderà la caparra versata o dovrà restituirla doppia, oppure prevedendo la possibilità di agire per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, secondo quanto previsto dall’articolo 2932 del Codice Civile.
La sottoscrizione del contratto deve avvenire in presenza di entrambe le parti, che dovranno apporre la propria firma in calce al documento. Ai fini della opponibilità a terzi e per tutelare maggiormente gli interessi dell’acquirente, è possibile trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, così da impedire che il venditore trasferisca il terreno a soggetti diversi o iscriva ipoteche successive alla firma.
Infine, è importante ricordare che il contratto preliminare di compravendita di terreno, per essere valido ed efficace, deve essere redatto in forma scritta. Per evitare errori e tutelarsi da eventuali controversie, è sempre consigliabile avvalersi della consulenza di un notaio o di un professionista esperto in materia immobiliare, che possa verificare la regolarità della documentazione e la conformità alle norme vigenti.
Modello contratto preliminare di compravendita terreno
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI TERRENO
Tra
Il Sig. ____________________________, nato a ____________________ il ____________, residente in ___________________________, codice fiscale ______________________, di seguito denominato “Promittente Venditore”
e
Il Sig. ____________________________, nato a ____________________ il ____________, residente in ___________________________, codice fiscale ______________________, di seguito denominato “Promissario Acquirente”
PREMESSO CHE
– Il Promittente Venditore è proprietario del seguente terreno:
Comune di ____________________, foglio n. ______, particella n. _______, superficie mq ______, categoria catastale __________, destinazione urbanistica _______________ (di seguito, “il Terreno”);
– Il Promittente Venditore intende promettere in vendita il Terreno e il Promissario Acquirente intende promettere in acquisto il medesimo;
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il Terreno meglio descritto in premessa, con tutte le pertinenze e accessioni, libero da oneri, ipoteche, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo della vendita è convenuto in Euro ________________ (___________/00), che il Promissario Acquirente si obbliga a corrispondere al Promittente Venditore alle seguenti condizioni:
– Euro _______________ (___________/00), a titolo di caparra confirmatoria, al momento della sottoscrizione del presente contratto;
– Euro _______________ (___________/00), a saldo, al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Art. 3 – Stipula dell’atto definitivo
Le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita avanti a Notaio scelto dal Promissario Acquirente entro e non oltre la data del _______________.
Art. 4 – Consegna
Il Terreno sarà consegnato al Promissario Acquirente al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Art. 5 – Spese
Tutte le spese relative alla stipula del presente contratto, all’atto definitivo e ai conseguenti adempimenti fiscali e catastali saranno a carico del Promissario Acquirente.
Art. 6 – Clausola risolutiva espressa
Il mancato pagamento anche di una sola delle somme pattuite comporterà la risoluzione automatica del presente contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c.
Art. 7 – Trattamento dati personali
Le parti dichiarano di essere state informate ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 e del D. Lgs. 196/2003 e successive modifiche ed integrazioni.
Art. 8 – Foro competente
Per ogni controversia relativa alla validità, interpretazione o esecuzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di ______________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data ____________________
Il Promittente Venditore ___________________________
Il Promissario Acquirente ___________________________