Redigere un contratto preliminare di compravendita rappresenta un passaggio fondamentale nel percorso che conduce al trasferimento della proprietà di un immobile. In molte situazioni, può rendersi necessario conferire ad un terzo il potere di rappresentare una delle parti attraverso una procura speciale, così da garantire flessibilità e sicurezza nell’adempimento degli obblighi contrattuali. Questa guida nasce con l’obiettivo di offrire una panoramica chiara e dettagliata sulle modalità di redazione di un contratto preliminare di compravendita corredato da procura speciale, illustrando le clausole essenziali, gli accorgimenti pratici e i principali riferimenti normativi. Attraverso esempi concreti e suggerimenti operativi, il lettore sarà accompagnato passo dopo passo nella predisposizione di un documento efficace e conforme alla legge, in grado di tutelare gli interessi di tutte le parti coinvolte.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita con procura speciale
Per scrivere un contratto preliminare di compravendita con procura speciale è fondamentale comprendere sia la natura del contratto preliminare sia il ruolo della procura speciale nell’ambito della contrattualistica immobiliare. Il contratto preliminare, comunemente chiamato “compromesso”, è l’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare in futuro un contratto definitivo di compravendita, stabilendone già ora gli elementi essenziali, come la descrizione dell’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, la data entro cui stipulare il rogito notarile e ogni altro accordo accessorio rilevante.
Nel redigere il testo, in apertura è necessario identificare con precisione le parti, riportando i dati anagrafici e di identificazione sia del promittente venditore sia del promissario acquirente. Se una delle parti, o entrambe, agiscono tramite un procuratore speciale, occorre indicare anche i dati del rappresentante e fare espresso riferimento all’atto di procura, specificando la data, il notaio che l’ha ricevuta, gli estremi di registrazione e i poteri conferiti. La procura speciale, infatti, è uno strumento tramite il quale il soggetto rappresentato autorizza un terzo a compiere specifici atti giuridici in suo nome e per suo conto; nel caso della compravendita immobiliare, essa deve contenere la facoltà di sottoscrivere il preliminare e, eventualmente, anche il contratto definitivo.
Nel corpo del contratto è indispensabile descrivere dettagliatamente l’immobile oggetto di futura compravendita, riportando i dati catastali, la destinazione urbanistica, lo stato di fatto e di diritto, eventuali vincoli o servitù. Si deve stabilire il prezzo pattuito, le modalità e i termini di pagamento, l’eventuale versamento di una caparra confirmatoria o penitenziale e le conseguenze in caso di inadempimento di una delle parti. È opportuno specificare con chiarezza le tempistiche per la stipula del definitivo, nonché eventuali condizioni sospensive o risolutive, come l’ottenimento di un mutuo o la regolarità urbanistica dell’immobile.
Nel caso di partecipazione con procura speciale, occorre inserire nel testo una clausola esplicita che attesti la validità e l’efficacia della procura, allegando copia autentica all’atto, e dichiarando che il procuratore opera nell’interesse e per conto del rappresentato, assumendo obbligazioni e diritti che saranno direttamente imputabili alla parte rappresentata. È buona prassi riportare nel contratto anche la dichiarazione del procuratore di non aver ricevuto revoca della procura né circostanze che ne limitino l’efficacia.
Infine, il contratto dovrà essere firmato dalle parti o dai rispettivi procuratori, con la formula “per procura speciale”, e la sottoscrizione dovrà essere accompagnata dalla menzione della procura. La sottoscrizione può essere autenticata da un notaio o altro pubblico ufficiale per conferire data certa e maggiore tutela alle parti. La registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria e deve avvenire entro venti giorni dalla sottoscrizione, allegando anche la copia della procura. Questo passaggio garantisce la tracciabilità dell’accordo e mette al riparo le parti da eventuali contestazioni.
In sintesi, la redazione di un contratto preliminare di compravendita con procura speciale richiede attenzione nella descrizione dei soggetti coinvolti, nella trasposizione dei poteri rappresentativi, nella definizione analitica dell’oggetto e delle condizioni, nonché nella formalizzazione delle firme e nella corretta allegazione e menzione della procura stessa. Solo così si potrà garantire la piena efficacia e opponibilità del contratto anche nei confronti di terzi.
Modello contratto preliminare di compravendita con procura speciale
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
CON PROCURA SPECIALE
Tra
Il Sig. ____________________, nato a _____________ il ____________, residente in _____________, codice fiscale ________________, di seguito denominato “Promittente Venditore”;
e
Il Sig. ____________________, nato a _____________ il ____________, residente in _____________, codice fiscale ________________, di seguito denominato “Promissario Acquirente”;
PREMESSO CHE
– Il Promittente Venditore dichiara di essere proprietario dell’immobile sito in ____________, via ____________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ____________, foglio ___, particella ___, subalterno ___;
– Il Promissario Acquirente ha manifestato interesse all’acquisto del suddetto immobile;
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare l’immobile sopra descritto, libero da pesi, vincoli e ipoteche salvo quelli espressamente dichiarati.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo di vendita è convenuto in Euro ____________ (€ ________), da corrispondersi secondo le seguenti modalità:
a) Euro ____________ (€ ________) a titolo di caparra confirmatoria, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto;
b) Il saldo di Euro ____________ (€ ________) al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Art. 3 – Atto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo di compravendita entro il ____________, presso lo studio del Notaio ____________ in ______________.
Art. 4 – Procura Speciale
Il Promissario Acquirente conferisce sin d’ora procura speciale al Sig. ____________________, nato a _____________ il ____________, residente in _____________, affinché lo rappresenti nella stipula dell’atto definitivo di compravendita, con facoltà di firmare, accettare e sottoscrivere ogni documento necessario, ricevere e rilasciare quietanze, nonché compiere tutte le attività inerenti e conseguenti la compravendita medesima.
Art. 5 – Spese
Tutte le spese relative e conseguenti alla stipula dell’atto definitivo, comprese quelle notarili, di registrazione, trascrizione e voltura catastale, sono a carico del Promissario Acquirente, salvo diverse disposizioni di legge.
Art. 6 – Disposizioni finali
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti fanno riferimento alle vigenti disposizioni di legge.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data ________________
Il Promittente Venditore ___________________
Il Promissario Acquirente ___________________
Il Procuratore ___________________