Redigere un contratto preliminare di compravendita immobiliare rappresenta un passo fondamentale nel percorso di acquisto di una casa. Quando l’acquisto è subordinato all’ottenimento di un mutuo, la stipula di un contratto con condizione sospensiva diventa uno strumento essenziale per tutelare sia il venditore sia l’acquirente. Questa guida si propone di illustrare in modo chiaro e pratico come impostare correttamente un contratto preliminare che preveda la condizione sospensiva legata all’approvazione del finanziamento bancario, evidenziando le clausole più importanti, gli errori da evitare e le migliori strategie per garantire la sicurezza delle parti coinvolte fino al rogito definitivo.
Come scrivere un contratto preliminare con condizione sospensiva mutuo
Scrivere un contratto preliminare di compravendita immobiliare con condizione sospensiva legata all’ottenimento di un mutuo richiede particolare attenzione sia agli aspetti formali sia al contenuto sostanziale dell’accordo. Si parte dalla definizione chiara delle parti: venditore e acquirente devono essere identificati in modo preciso, indicando nome, cognome, dati anagrafici, codice fiscale e, se necessario, eventuali rappresentanti legali.
Si prosegue con la descrizione dettagliata dell’immobile oggetto del contratto, specificando gli estremi catastali, la destinazione d’uso, la situazione urbanistica e ogni ulteriore elemento utile a individuare con assoluta certezza il bene. È opportuno riportare anche tutte le pertinenze comprese nella vendita, come box auto, cantine o giardini.
L’aspetto centrale del contratto riguarda la volontà delle parti di stipulare un accordo vincolante che preveda la futura stipula del rogito notarile. Tuttavia, affinché la vendita definitiva abbia luogo, si inserisce la condizione sospensiva: questa consiste nella previsione che l’efficacia del contratto preliminare dipenda dall’ottenimento, da parte dell’acquirente, di un mutuo per un importo e a condizioni predeterminate. La formulazione della clausola deve essere molto precisa, indicando quale istituto di credito dovrà fornire il finanziamento (oppure lasciando libera scelta all’acquirente), quale importo minimo deve essere concesso e, se possibile, le principali condizioni economiche come tasso di interesse e durata. È importante specificare entro quale termine temporale l’acquirente deve ottenere l’approvazione della banca, poiché la mancata realizzazione della condizione entro tale data comporterà la mancata efficacia del contratto.
Nel disciplinare la condizione sospensiva, bisogna chiarire se essa sia posta nell’interesse esclusivo dell’acquirente o di entrambe le parti e prevedere cosa accade nel caso in cui il mutuo non venga concesso. Solitamente, in questa ipotesi, il contratto si intende privo di effetti e le parti sono liberate da ogni obbligazione reciproca, compresa la restituzione di eventuali somme già versate a titolo di caparra o acconto, a meno che non si voglia accordare diversamente.
Un altro aspetto fondamentale riguarda le modalità di comunicazione dell’avveramento o del mancato avveramento della condizione. È prudente stabilire che l’acquirente debba comunicare tempestivamente l’esito della richiesta di mutuo, allegando la documentazione comprovante la decisione della banca, sia essa positiva che negativa. Questo accorgimento serve a tutelare entrambe le parti da comportamenti dilatori o poco trasparenti.
Oltre alla condizione sospensiva, il preliminare deve contenere tutti gli altri elementi essenziali: il prezzo concordato, le modalità e i tempi di pagamento, l’eventuale versamento di una caparra confirmatoria o penitenziale, la data entro cui stipulare il rogito e le condizioni relative alla consegna dell’immobile. Non bisogna trascurare le garanzie relative all’assenza di ipoteche, pendenze o vincoli gravanti sull’immobile, così come la conformità urbanistica e catastale.
Infine, il contratto deve essere redatto per iscritto e, se si vuole conferire data certa e opponibilità a terzi, può essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In alternativa, è possibile stipularlo per atto pubblico o scrittura privata autenticata, soprattutto qualora sia previsto il trasferimento di una somma a titolo di caparra o acconto, poiché in questi casi la legge prevede obblighi specifici di registrazione. In ogni caso, è consigliabile affidarsi all’assistenza di un professionista esperto per evitare errori che possano pregiudicare la validità dell’accordo o dare luogo a controversie future, considerata la delicatezza e l’importanza economica dell’operazione.
Modello contratto preliminare con condizione sospensiva mutuo
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON CONDIZIONE SOSPENSIVA MUTUO
Tra
Il Sig. ____, nato a __ il __, residente in __, C.F. __ (di seguito “Promittente Venditore”),
e
Il Sig. ____, nato a __ il __, residente in __, C.F. __ (di seguito “Promissario Acquirente”),
si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il seguente immobile:
___
(Catasto: foglio _, particella , sub , categoria , classe , consistenza , rendita ), sito in ____, con tutte le pertinenze, accessori, servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo complessivo della compravendita è convenuto in € __ (euro __), da corrispondersi come segue:
- € ____ (euro __) a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del presente contratto;
- il saldo di € ____ (euro __) al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Art. 3 – Condizione Sospensiva
Le parti convengono che il presente contratto sarà efficace solo al verificarsi della seguente condizione sospensiva:
Il Promissario Acquirente dovrà ottenere, entro il termine essenziale del ____, la concessione di un mutuo ipotecario per l’importo di € ____ (euro __) da parte di un istituto di credito di sua fiducia, da utilizzarsi per il pagamento del saldo prezzo.
Il Promissario Acquirente si impegna a presentare domanda di mutuo entro e non oltre il ____ e a comunicare esito positivo o negativo al Promittente Venditore entro e non oltre il ____.Art. 4 – Termine per il Rogito
Il contratto definitivo di compravendita dovrà essere stipulato, a condizione avverata, entro e non oltre il ____, davanti a notaio scelto dal Promissario Acquirente.Art. 5 – Spese
Tutte le spese del presente contratto, del rogito notarile, imposte e tasse, sono a carico del Promissario Acquirente, salvo quelle in capo per legge al Promittente Venditore.Art. 6 – Inadempimento
In caso di inadempimento del Promissario Acquirente, il Promittente Venditore potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra. In caso di inadempimento del Promittente Venditore, il Promissario Acquirente potrà recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra versata.Art. 7 – Disposizioni Finali
Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno riferimento alle norme del codice civile.
Letto, confermato e sottoscritto.Luogo e data ____
Firma Promittente Venditore ____
Firma Promissario Acquirente ____