Vendere una quota di bene indiviso è un’operazione che combina elementi contrattuali ordinari con problemi specifici della comunione: diritti di prelazione, necessità di verificare la reale titolarità e gli oneri gravanti sul bene, e il rischio che la vendita comprometta la futura divisione. Questa guida è pensata per accompagnare chi deve redigere un contratto preliminare di vendita di una quota indivisa, offrendo criteri pratici e clausole modello per tutelare le parti e ridurre le incertezze giuridiche.
Affronteremo innanzitutto gli accertamenti preliminari indispensabili (verifica catastale e ipotecaria, individuazione dei comunisti, controllo dei diritti di prelazione), poi la struttura essenziale del contratto preliminare: identificazione delle parti e della quota, descrizione del bene e della percentuale, prezzo e modalità di pagamento, caparra/confessionale, condizioni sospensive e risolutive, termine per l’atto definitivo, oneri fiscali e clausole sulla trascrizione/registrazione. Dedicheremo attenzione anche alle clausole specifiche per la comunione: mandato rappresentativo, intese sulla divisione futura, ripartizione di spese e responsabilità, e rimedi in caso di inadempimento.
Lo scopo è fornire uno schema praticabile e suggerimenti di redazione che evitino contenziosi e rendano chiari obblighi e conseguenze per entrambe le parti. Pur spiegando le soluzioni più diffuse e le formule contrattuali consigliate, la guida ricorda l’importanza della consulenza notarile o legale per adattare il testo alle peculiarità del caso e assicurare la piena efficacia dell’accordo.
Come scrivere un contratto preliminare di vendita di un bene indiviso
Per redigere con cura un contratto preliminare di vendita che riguardi un bene indiviso è indispensabile partire da una chiara individuazione dell’oggetto e delle parti: il contratto dev’essere preciso nell’indicare chi vende (con eventuale specificazione della quota in comunione) e chi acquista, i loro dati identificativi completi e lo stato giuridico dell’immobile o del bene oggetto dell’indiviso. La descrizione del bene deve riportare gli elementi catastali, la consistenza materiale e le eventuali porzioni che restano in comunione; se il bene è parte di un complesso immobiliare o è soggetto a diritti reali di terzi, tali elementi vanno dettagliati e allegati come documenti annessi (planimetrie, visure catastali, certificati ipotecari, eventuali atti di convenzione condominiale). Poiché si tratta di un bene indiviso, occorre esplicitare quale quota percentuale o frazionaria viene trasferita e come la vendita incide sulla situazione di comunione: il preliminare deve prevedere le dichiarazioni del venditore circa l’assenza o la presenza di altri comproprietari, eventuali patti di comproprietà, e deve chiarire se la vendita è soggetta al consenso degli altri coeredi o comproprietari, nonché l’eventuale diritto di prelazione spettante agli stessi o a terzi.
Il prezzo e le modalità di pagamento richiedono formulazione inequivocabile: il prezzo complessivo, la destinazione di eventuali versamenti a titolo di caparra o acconto e le relative qualificazioni giuridiche (caparra confirmatoria o caparra penitenziale), i termini e le modalità di versamento (conto bancario, fideiussione, deposito cauzionale), e le conseguenze in caso di mancato adempimento. È opportuno prevedere se il preliminare sia subordinato all’ottenimento di un mutuo o di altra forma di finanziamento da parte dell’acquirente, indicando il termine massimo entro cui la condizione sospensiva si intenderà realizzata o non più esercitabile, e stabilendo gli obblighi di collaborazione reciproca per l’istruttoria bancaria. Quando il preliminare è soggetto a condizioni sospensive o risolutive, si devono disciplinare chiaramente i momenti determinanti per la verifica delle condizioni e le conseguenze della loro mancata realizzazione, comprese le eventuali restituzioni della caparra e la responsabilità per spese sostenute.
Le dichiarazioni e le garanzie rappresentano il nucleo di sicurezza per l’acquirente: il venditore dovrà attestare la piena titolarità della quota venduta, l’assenza di vizi che incidano sulla commerciabilità della quota, l’assenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami salvo quelli espressamente indicati, l’assenza di rapporti di locazione o di usufrutto che limitino la disponibilità e la conformità urbanistica e catastale. È utile prevedere la consegna, in allegato, della documentazione comprovante tali dichiarazioni (certificato di destinazione urbanistica, atti di provenienza, visure ipotecarie aggiornate, attestato di prestazione energetica se pertinente, verbali condominiali che attestino eventuali debiti pregressi). Se il bene indiviso è frutto di successione o di comunione ereditaria, il preliminare dovrebbe contenere le dichiarazioni sulle procedure ereditarie e lo stato dei rapporti tra coeredi.
La regolazione della gestione del bene nel periodo intercorrente tra preliminare e rogito merita uguale attenzione: fino al trasferimento definitivo la situazione di possesso, oneri e rischi deve essere disciplinata espressamente. Se le parti convengono che la proprietà rimanga al venditore fino al rogito, va comunque stabilito chi sopporta spese ordinarie e straordinarie, imposte e tributi, nonché eventuali rate condominiali riferibili al periodo. Se l’acquirente assume responsabilità gestorie o beneficia dell’uso del bene, occorre prevedere regole per la corresponsione delle spese e per la responsabilità per danni. Nel caso di vendita di una quota indivisa, è importante regolare la possibile opposizione degli altri comproprietari a modifiche o atti sul bene e stabilire le modalità di intervento delle parti nel rapporto con gli altri condomini.
La tutela del compratore rispetto a terzi si esercita, in ambito immobiliare, anche attraverso la trascrizione del preliminare presso la conservatoria dei registri immobiliari: il contratto dovrebbe prevedere la facoltà di trascrizione del preliminare e l’eventuale onere a carico di una delle parti per provvedervi. Se si opta per la trascrizione, il testo deve contenere gli estremi necessari e l’impegno a fornire la documentazione richiesta per l’iscrizione. Analogamente, il preliminare deve disciplinare la scelta del notaio che redigerà l’atto definitivo, il termine entro cui si stipulerà il rogito, la procedura per la nomina di procuratori nel caso di impedimenti e la ripartizione delle spese notarili, imposte e oneri accessori.
La disciplina delle inadempienze e delle garanzie contrattuali è cruciale: il contratto deve prevedere la misura delle penali per ritardo, la qualificazione della caparra e le conseguenze della risoluzione per inadempimento, nonché i rimedi alternativi (mediazione obbligatoria, obbligo di adempimento in forma specifica, risarcimento del danno). Se le parti desiderano una tutela aggiuntiva per l’acquirente, si potrà prevedere una fideiussione bancaria a garanzia dell’obbligo di trasferire la quota o la restituzione della caparra. Nel caso del bene indiviso, si possono contemplare clausole che disciplinino l’eventuale esercizio dell’azione di divisione giudiziale o consensuale e come, se e quando il risultato di una divisione inciderà sulle obbligazioni delle parti: ad esempio stabilendo che la vendita della quota si intenderà sospesa fino alla definizione di una divisione o che il prezzo sarà adeguato alle risultanze di una futura perizia.
È fondamentale allegare al preliminare tutta la documentazione tecnica e giuridica necessaria per una piena valutazione: planimetrie aggiornate, certificazioni tecniche, visure ipotecarie, attestati di prestazione energetica, documenti che attestino l’assenza di contenziosi o il loro stato. Il contratto dovrebbe prevedere espressamente che la mancata consegna di documenti essenziali o la scoperta di gravami non dichiarati costituisca inadempimento e dia diritto all’acquirente a risolvere il contratto o a richiedere il risarcimento dei danni. La clausola sulla conformità urbanistica e catastale è particolarmente rilevante: si dovranno indicare i rimedi nel caso emergano difformità o abusi edilizi.
Quanto alla forma, pur essendo il preliminare un accordo che può essere redatto in scrittura privata, per la sua efficacia nei confronti di terzi è consigliabile prevedere la trascrizione e, quando opportuno, la sua redazione o autenticazione da parte di un notaio. È prassi senz’altro prudente fissare termini certi per il rogito, modalità per l’esercizio di proroghe, e chiarire le conseguenze in caso di impossibilità sopravvenuta a causa di eventi straordinari o forza maggiore. Infine, non vanno trascurate clausole accessorie come quelle di riservatezza sulle trattative, il foro competente per eventuali contestazioni e l’indicazione della legge applicabile, pur mantenendo un linguaggio chiaro e non equivoco per evitare interpretazioni contrapposte.
Un buon contratto preliminare di vendita di un bene indiviso è quindi un testo organico che combina una descrizione puntuale del bene e della quota trasferita, un apparato dichiarativo e documentale del venditore, regole precise sul prezzo e sui pagamenti, garanzie e rimedi per il compratore, la disciplina delle spese e della gestione nell’interregno, nonché procedure per la stipula del definitivo e per la tutela delle parti nei confronti di terzi. Per completare e adattare il modello alle peculiarità del caso concreto è sempre consigliabile il confronto con un notaio o un avvocato specializzato, che possano verificare la conformità alle norme locali, la necessità di iscrizioni o trascrizioni e la corretta formulazione delle clausole di tutela.
Modello contratto preliminare di vendita di un bene indiviso
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI BENE INDIVISO
Tra
Il/La Sig./Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____________ (di seguito “Venditore”);
e
Il/La Sig./Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____________ (di seguito “Acquirente”).
Premesse
A) Il Venditore è comproprietario, in comunione indivisa, insieme a _____________ (eventuali altri comproprietari: _____________), dell’immobile/diritto indiviso descritto all’Art. 2;
B) Le parti intendono disciplinare preliminarmente la vendita della quota indivisa indicata all’Art. 2, con l’obbligo di stipulare il relativo atto definitivo di compravendita nelle modalità e termini di seguito stabiliti.
Tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto del contratto
Il Venditore si obbliga a vendere e l’Acquirente si obbliga ad acquistare la quota indivisa pari a _____________% (___________/___________) dell’immobile/diritto indiviso sito in _____________, Comune di _____________, Provincia di _____________, via/piazza _____________ n. _____________, identificato al Catasto al foglio _____________, particella _____________, subalterno _____________ (o altro riferimento catastale/descrizione: _____________) (di seguito “Bene Indiviso”).
Art. 2 – Stato giuridico e/o condizione di indivisione
Il Bene Indiviso è attualmente in comunione indivisa tra i seguenti comproprietari: _____________ con quote rispettivamente pari a _____________. Eventuali vincoli, ipoteche, servitù o pendenze: _____________. La vendita concerne esclusivamente la quota del Venditore pari a _____________% (___________/___________).
Art. 3 – Prezzo
Il prezzo concordato per la compravendita della quota di cui all’Art. 1 è di Euro _____________ (in lettere: _____________), da corrispondersi alle condizioni di cui al successivo Art. 4.
Art. 4 – Caparra e modalità di pagamento
4.1 Al momento della sottoscrizione del presente contratto l’Acquirente versa al Venditore, a titolo di caparra confirmatoria/executiva, la somma di Euro _____________ (in lettere: _____________) mediante: _____________ (es. bonifico bancario su IBAN _____________, assegno non trasferibile n. _____________, altro: _____________).
4.2 Il saldo del prezzo, pari ad Euro _____________, sarà pagato contestualmente alla stipula dell’atto pubblico di trasferimento della quota/atto notarile definitivo, secondo le modalità seguenti: _____________.
4.3 Le parti concordano che, in caso di inadempimento dell’Acquirente, il Venditore potrà trattenere la caparra ai sensi dell’art. 1385 c.c.; in caso di inadempimento del Venditore, l’Acquirente potrà richiedere la restituzione della caparra raddoppiata ai sensi dell’art. 1385 c.c., salvo il risarcimento del maggior danno.
Art. 5 – Termine per la stipula dell’atto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo di compravendita entro e non oltre il giorno _____________, presso il Notaio _____________, con studio in _____________, indirizzo _____________. Eventuale proroga: _____________.
Art. 6 – Condizioni sospensive e dichiarazioni
6.1 La presente compravendita è subordinata alla condizione sospensiva/opzione (barrare la scelta e compilare): a) assenza di diritto di prelazione da parte degli altri comproprietari/terzi: _____________; b) ottenimento di nulla osta/permessi necessari: _____________; c) ottenimento di finanziamento ipotecario da parte dell’Acquirente: _____________; d) altra condizione: _____________.
6.2 Il Venditore dichiara, sotto la propria responsabilità, che:
– è titolare della quota indicata e può validamente disporne: _____________;
– il Bene Indiviso non è gravato da trascrizioni, ipoteche o pendenze non dichiarate: _____________;
– non sussistono accordi tra comproprietari che limitino la possibilità di alienare la quota: _____________;
– altre dichiarazioni: _____________.
6.3 L’Acquirente dichiara di aver preso visione dello stato di fatto e di diritto del Bene Indiviso, di aver effettuato tutte le necessarie verifiche e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, salvo quanto espressamente dichiarato nel presente contratto: _____________.
Art. 7 – Spese e imposte
Le spese per la redazione e registrazione del presente contratto sono a carico di _____________. Le imposte, tasse e oneri relativi all’atto definitivo saranno a carico di _____________, salvo diversa disposizione di legge. Le spese notarili saranno a carico di _____________.
Art. 8 – Consegna e possesso
La consegna della quota/diritto oggetto di compravendita e il trasferimento della titolarità avverranno contestualmente alla stipula dell’atto definitivo; fino a tale momento il Venditore manterrà il possesso, salvo diverso accordo scritto: _____________. Eventuali canoni, spese condominiali o oneri intercorrenti saranno ripartiti tra le parti come segue: _____________.
Art. 9 – Garanzie
Il Venditore garantisce che la quota oggetto del presente contratto è libera da vincoli, ipoteche, pendenze e gravami, salvo quelli espressamente dichiarati al precedente Art. 6.2 (elenco: _____________). Il Venditore si impegna a manlevare l’Acquirente da qualsiasi pretesa avanzata da terzi relativa a fatti anteriori alla data di stipula dell’atto definitivo, fatta salva diversa pattuizione: _____________.
Art. 10 – Risoluzione e penali
10.1 In caso di inadempimento di una delle parti, la parte adempiente avrà il diritto di risolvere il presente contratto con effetto immediato ai sensi dell’art. 1453 c.c., previa comunicazione scritta all’altra parte con invio mediante raccomandata A/R o PEC a: per il Venditore _____________; per l’Acquirente _____________.
10.2 Le parti convengono una penale per inadempimento pari a Euro _____________ (in lettere: _____________) o pari al ______% del prezzo, da corrispondersi in favore della parte adempiente, ferma restando la facoltà di chiedere il risarcimento del maggior danno.
Art. 11 – Obblighi verso terzi comproprietari
11.1 L’eventuale diritto di prelazione spettante agli altri comproprietari o a terzi dovrà essere esercitato nei termini e nei modi previsti dalla legge. Il Venditore si impegna a comunicare tempestivamente agli altri comproprietari l’esistenza del presente vincolo/preliminare e ad adempiere a ogni formalità necessaria a rispettare eventuali diritti di prelazione: _____________.
11.2 Qualora l’esercizio della prelazione o altra vicenda di terzi impedisca la stipula dell’atto definitivo, il presente contratto si intenderà risolto senza ulteriori obblighi, con la restituzione della caparra secondo le modalità previste all’Art. 4, salvo diverso accordo: _____________.
Art. 12 – Comunicazioni
Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere inviata per iscritto ai seguenti recapiti: per il Venditore: indirizzo _____________, PEC _____________, e-mail _____________; per l’Acquirente: indirizzo _____________, PEC _____________, e-mail _____________.
Art. 13 – Trattamento dei dati personali
Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali necessari all’esecuzione del presente contratto, ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e delle normative nazionali vigenti, esclusivamente per le finalità connesse alla compravendita e agli adempimenti fiscali e catastali.
Art. 14 – Legge applicabile e foro competente
Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Per ogni controversia relativa alla validità, interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto le parti concordano la competenza esclusiva del Foro di _____________, salvo diverso accordo scritto.
Art. 15 – Disposizioni finali
15.1 Il presente contratto contiene l’intero accordo fra le parti in merito all’oggetto e sostituisce qualsiasi precedente intesa, verbale o scritta.
15.2 Qualora una o più clausole del presente contratto risultassero invalide, le restanti clausole resteranno pienamente efficaci; le parti si impegnano a sostituire la clausola invalida con una valida che persegua il medesimo scopo economico.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data: _____________, il _____________
Firma del Venditore: _____________________________ (___________)
Firma dell’Acquirente: _____________________________ (___________)
Testimoni (se richiesti)
1) _____________________________, codice fiscale _____________, residente in _____________, firma _____________
2) _____________________________, codice fiscale _____________, residente in _____________, firma _____________
Allegati:
– Copia documento di identità del Venditore: _____________
– Copia documento di identità dell’Acquirente: _____________
– Visura catastale/planimetria: _____________
– Eventuali procure o deleghe: _____________
– Altri documenti: _____________