Redigere un contratto preliminare di vendita quando l’oggetto del trasferimento appartiene a terzi è un’operazione che richiede rigore e chiarezza: si tratta di disciplinare non solo gli impegni tra promittente venditore e promissario acquirente, ma anche di prevedere i vincoli connessi alla mancata disponibilità immediata del bene. Questa guida si propone di accompagnare il lettore passo dopo passo nella stesura di un compromesso efficace e prudente, evidenziando le clausole essenziali, i profili di rischio e le garanzie contrattuali che attenuano l’incertezza tipica di questi casi.
Affronteremo in modo pratico la definizione delle parti e dell’oggetto, la formulazione delle dichiarazioni e garanzie del venditore sulla possibilità di disporre della cosa, l’inserimento di condizioni sospensive e termini per l’acquisizione dei titoli necessari, la disciplina del deposito/caparra e delle penali, nonché le misure per tutelare l’acquirente in caso di inadempimento o di intervento di terzi. Spiegheremo inoltre come gestire la registrazione e la trascrizione, e come prevedere clausole risolutive, indennizzi e strumenti alternativi di risoluzione delle controversie.
La guida è pensata per fornire un quadro operativo e una checklist redazionale, ma non sostituisce la consulenza legale personalizzata: prima di sottoscrivere o registrare un preliminare è sempre consigliabile verificare la situazione giuridica concreta con un professionista, per adeguare le clausole alla specificità del caso e alle norme vigenti.
Come scrivere un contratto preliminare di vendita di cosa altrui
Per redigere un contratto preliminare di vendita che abbia ad oggetto una cosa di proprietà di terzi è necessario costruire un testo chiaro, completo e prevedibile nelle conseguenze, perché il punto centrale non è soltanto il trasferimento del bene ma la gestione dei rischi connessi al fatto che il promittente venditore non è il titolare della proprietà. Il contratto deve innanzitutto identificare con precisione le parti, indicando nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio o residenza, eventuale qualifica giuridica nel caso di soggetti diversi da persone fisiche, e la capacità di agire di chi sottoscrive. Quando chi stipula non è l’effettivo proprietario del bene, la sua qualità di mandatario o rappresentante deve emergere in modo inequivocabile: il testo dovrà dichiarare espressamente se il promittente venditore agisce in proprio ovvero in rappresentanza dell’effettivo proprietario, precisando la natura e l’estensione del potere di disporre (procura notarile, mandato con rappresentanza, atto di delega), allegando la documentazione che dimostri tale potere ed eventualmente facendo salva la validità del preliminare subordinata all’esibizione o alla conferma di tali titoli entro un termine certo.
La descrizione dell’oggetto deve essere dettagliata e sufficiente ad eliminare ogni ambiguità: per beni immobili è opportuno indicare l’ubicazione, i dati catastali o il riferimento al catasto, l’eventuale superficie, la consistenza e ogni elemento essenziale che caratterizzi l’unità immobiliare; per beni mobili di particolare valore o individualizzabili conviene includere numeri di serie, marca, modello, stato di conservazione e ogni documento o titolo che accompagni la cosa. Nel caso di cosa altrui, il contratto dovrà altresì precisare lo stato giuridico del bene alla data del preliminare, dichiarando l’assenza o l’esistenza di vincoli, ipoteche, pignoramenti, servitù, oneri condominiali o altre trascrizioni che possano ostacolare o ritardare il trasferimento. È buona pratica richiedere e allegare certificazioni ufficiali (visure ipotecarie e catastali aggiornate, attestati condominiali, certificazione energetica quando prevista) e far sì che il preliminare contempli un termine per l’esibizione di tali documenti e per l’espletamento delle verifiche da parte del promissario acquirente.
Il prezzo, e le modalità della sua determinazione, sono elementi essenziali che vanno disciplinati con chiarezza: il contratto deve indicare l’ammontare complessivo, le eventuali rateazioni, il momento e le modalità dei pagamenti, l’eventuale ricorso a mutuo e le conseguenze in caso di mancato ottenimento del finanziamento. Quando la vendita concerne cosa altrui è opportuno inserire una clausola che disciplini il caso di mancata acquisizione del titolo da parte del promittente venditore entro la data fissata per la stipula dell’atto definitivo; tale clausola può prevedere la risoluzione automatica del preliminare, la restituzione della caparra con maggiorazione o la conversione del rimedio in responsabilità per inadempimento, con l’articolazione delle conseguenze risarcitorie o penali a carico della parte inadempiente.
La caparra confirmatoria e la clausola penale sono strumenti utili per rendere più certa l’adempienza: la caparra funge da garanzia della volontà di adempiere e, in caso di inadempimento, consente alla parte non inadempiente di optare tra l’esecuzione o la risoluzione del contratto con la conseguente perdita o duplicazione della caparra; la clausola penale stabilisce, invece, una somma predeterminata a titolo di penale per il ritardo o l’inadempimento. Nel caso di vendita di cosa altrui è essenziale prevedere espressamente come verranno trattati depositi e somme nelle ipotesi in cui il promittente venditore non riesca ad ottenere il titolo o necessiti di tempi supplementari, stabilendo termini per la restituzione immediata o modalità di trattenimento fino all’accertamento della situazione del bene.
Le garanzie devono essere disciplinate con particolare attenzione: il promittente venditore dovrà dichiarare il proprio stato giuridico rispetto al bene e, se non è proprietario, dovrà assumersi obblighi specifici volti a procurare il titolo, a ottenere le necessarie liberatorie o a sostituirsi, entro termini determinati, all’inadempimento del terzo proprietario. È fondamentale prevedere la garanzia per evizione e per vizi, precisando i rimedi ed i termini per proporli; nel caso di cosa altrui, spesso si aggiunge una dichiarazione che il promittente venditore non può garantire il titolo al momento della stipula definitiva, con l’impegno a rendere valida la garanzia non appena acquisito il titolo o, in alternativa, l’indicazione dei rimedi in capo all’acquirente (recesso, risoluzione, richiesta di risarcimento).
Il contratto dovrebbe contenere clausole che disciplinino la trascrizione del preliminare nei pubblici registri, ovvero la possibilità per il promissario acquirente di chiedere la trascrizione del compromesso ai sensi delle norme che tutelano chi abbia interesse a garantire la prelazione sull’immobile rispetto ai creditori del promittente venditore o ad acquirenti successivi. La trascrizione è uno strumento di estrema importanza quando la titolarità non è immediatamente consolidata, perché attribuisce efficacia verso terzi; il preliminare dovrà indicare chi sopporterà gli oneri, le tasse e le spese connesse alla trascrizione e, se del caso, stabilire la facoltà per l’acquirente di procedere d’ufficio qualora il promittente si sottragga.
È inoltre opportuno disciplinare gli oneri accessori e le spese di stipula dell’atto definitivo: il contratto può ripartire tra le parti le imposte, le spese notarili, le eventuali sanzioni condominiali e le spese per il frazionamento o per la sanatoria urbanistica; nel caso in cui il promittente venditore debba ottenere liberatorie o estinzione di ipoteche, il testo dovrebbe chiarire chi sosterrà i relativi costi e le conseguenze in caso di mancato adempimento. Non va dimenticato di prevedere il momento in cui avverrà la consegna del bene e lo stato in cui esso dovrà trovarsi al rogito, con eventuale regolamentazione delle spese ordinarie e straordinarie intervenute nel periodo intercorrente fra il preliminare e l’atto definitivo.
Dal punto di vista formale il preliminare deve essere redatto per iscritto e sottoscritto dalle parti; quando si tratta di diritti su immobili, la forma scritta è indispensabile perché il contratto abbia efficacia e sia trascrivibile. È utile allegare al testo principale i documenti che attestano lo stato giuridico e tecnico del bene: visure, planimetrie, certificati di conformità urbanistica e catastale, attestati energetici, certificazioni condominiali e ogni procura o mandato che legittimi il soggetto a vendere. Il contratto dovrebbe prevedere come saranno rese le comunicazioni tra le parti, indicare l’eventuale luogo e la data di scadenza per il perfezionamento dell’atto definitivo e stabilire il foro competente per le eventuali controversie, avendo cura di specificare se si opta per mediazione o altri strumenti di risoluzione alternativa delle controversie prima di adire l’autorità giudiziaria.
Infine, data la complessità specifica del caso in cui il venditore non è proprietario, è consigliabile inserire una clausola che imponga la condizione sospensiva dell’efficacia del preliminare all’acquisizione del titolo o, in alternativa, disciplinare con precisione i rimedi nel caso in cui tale acquisizione non avvenga: si possono prevedere termini per la regolarizzazione, un meccanismo di proroga automatica subordinata a comunicazione scritta, o l’immediata risoluzione con indennizzo. Non trascurare di precisare, in calce, la volontà delle parti circa l’intero accordo e la rinuncia a intese verbali che possano modificare quanto convenuto, nonché l’inclusione di eventuali patti accessori espressamente richiamati e sottoscritti. Per assicurarsi che il contratto contempli correttamente tutte le garanzie necessarie, che le formule adottate abbiano l’effetto giuridico desiderato e che siano rispettate le procedure di pubblicità e di tassazione, è comunque prudente avvalersi del controllo di un notaio o di un avvocato specializzato prima di procedere alla sottoscrizione definitiva.
Modello contratto preliminare di vendita di cosa altrui
CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI COSA ALTRUI
Tra le parti:
1) Il Sig./La Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____________ (di seguito: “Promissario Venditore”);
2) Il Sig./La Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____________ (di seguito: “Promissario Acquirente”);
congiuntamente denominate “Parti” e ciascuna “Parte”.
Premesso che:
a) il Promissario Venditore dichiara di non essere attualmente proprietario/detentore dei diritti reali sull’oggetto della presente promessa di vendita, e che l’alienazione proposta riguarda una cosa attualmente di proprietà/pertinenza di terzi indicati come _____________;
b) il Promissario Venditore si obbliga a compiere tutte le attività necessarie per acquisire la titolarità o i necessari diritti sull’oggetto in modo da poter trasferire la proprietà al Promissario Acquirente, alle condizioni e termini di seguito riportati;
c) il Promissario Acquirente è disposto ad acquistare l’oggetto alle condizioni previste nel presente contratto preliminare, subordinatamente al verificarsi delle condizioni sospensive qui previste.
Tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto
1.1 Il Promissario Venditore si obbliga a vendere ed il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il seguente bene mobile/immobile: _____________ (descrizione dettagliata dell’oggetto, compresi eventuali identificativi catastali, marca, modello, numero di serie, ecc.: _____________) (di seguito: “Bene”).
Art. 2 – Titolarità e condizioni sospensive
2.1 La presente promessa di vendita è pattuita in favore del Promissario Acquirente con condizione sospensiva costituita dall’effettivo acquisto, da parte del Promissario Venditore, della titolarità o dei diritti necessari sul Bene entro e non oltre la data del _____________.
2.2 Il Promissario Venditore si impegna a compiere, entro il termine di cui al precedente comma, tutte le attività necessarie e diligenti per ottenere la titolarità o i diritti sul Bene, inclusi ma non limitati a: _____________ (es. stipula di contratti con terzi, pagamenti, azioni giudiziali, trascrizioni, volture, ecc.).
2.3 Il Promissario Venditore informerà per iscritto il Promissario Acquirente, entro e non oltre _____________ giorni dal verificarsi o dall’eventuale mancato verificarsi della condizione sospensiva, dell’esito delle attività poste in essere.
Art. 3 – Prezzo e modalità di pagamento
3.1 Il prezzo concordato per la vendita del Bene è complessivamente di Euro _____________ (EUR _____________).
3.2 Alla firma del presente contratto preliminare il Promissario Acquirente consegna al Promissario Venditore, a titolo di caparra confirmatoria (o altro: _____________), la somma di Euro _____________, mediante _____________ (specificare modalità: bonifico, assegno, ecc.). La ricevuta di tale versamento sarà rilasciata dal Promissario Venditore.
3.3 Il saldo del prezzo, pari a Euro _____________, sarà corrisposto contestualmente al rogito/atto definitivo di trasferimento della proprietà mediante _____________ (specificare modalità) nel termine concordato all’art. 4.
Art. 4 – Rogito/atto definitivo e termini
4.1 L’atto definitivo di trasferimento della proprietà (rogito) sarà stipulato innanzi al notaio da concordare entro e non oltre il termine di _____________ giorni dalla data in cui si sarà verificata la condizione sospensiva di cui all’art. 2.1, comunque non oltre la data ultima del _____________.
4.2 Le parti concorderanno di comune accordo il notaio presso cui verrà stipulato il rogito; in difetto di accordo, la scelta sarà demandata al Promissario Acquirente.
Art. 5 – Obblighi e responsabilità del Promissario Venditore
5.1 Il Promissario Venditore si impegna a:
– astenersi da qualsiasi atto che possa pregiudicare l’acquisizione della titolarità o dei diritti necessari sul Bene;
– trasmettere immediatamente al Promissario Acquirente ogni informazione, documentazione o comunicazione relativa alle procedure in corso per l’acquisizione del Bene;
– assumere ogni onere, costo e spesa necessari per il perfezionamento dell’acquisizione della titolarità, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
5.2 Il Promissario Venditore dichiara e garantisce che, alla data del presente contratto, non esistono vincoli, gravami, pignoramenti, ipoteche o diritti di terzi sul Bene, fatta salva la situazione esposta in allegato: _____________.
Art. 6 – Divieto di alienazione o costituzione di vincoli
6.1 Fino alla stipula dell’atto definitivo o ad avvenuto scioglimento della presente promessa, il Promissario Venditore si impegna a non alienare, non cedere, non destinare a garanzia, né in alcun modo disporre del Bene o dei diritti relativi, né a compiere atti che ne diminuiscano il valore o ne compromettano la trasferibilità.
Art. 7 – Mancato verificarsi della condizione sospensiva
7.1 Se la condizione sospensiva di cui all’art. 2.1 non si verifica entro il termine stabilito, il presente contratto si intenderà risolto di diritto salvo diverso accordo scritto tra le parti.
7.2 In caso di mancato verificarsi della condizione sospensiva per cause imputabili al Promissario Venditore, il Promissario Acquirente avrà diritto:
– al rimborso integrale delle somme già versate, maggiorate degli interessi legali; oppure
– alternativamente, previa comunicazione scritta, a chiedere l’esecuzione specifica o il risarcimento del danno.
7.3 In caso di mancato verificarsi della condizione per cause non imputabili al Promissario Venditore, le parti potranno concordare la proroga del termine o la risoluzione del contratto con riparto delle spese già sostenute secondo quanto concordato in forma scritta.
Art. 8 – Caparra e penali
8.1 Le parti concordano che la somma versata a titolo di caparra confirmatoria è pari a quanto indicato all’art. 3.2.
8.2 In caso di inadempimento colpevole di una delle parti, la parte adempiente potrà trattenere o esigere il doppio della caparra secondo quanto previsto dagli artt. 1385 e seguenti del Codice Civile, salvo diverso accordo scritto.
Art. 9 – Spese, tasse e oneri
9.1 Tutte le spese, tasse, imposte e oneri relativi al trasferimento della proprietà saranno a carico di _____________ (specificare: Promissario Venditore/Promissario Acquirente), salvo diverso accordo per iscritto.
9.2 Le spese notarili per la stipula dell’atto definitivo saranno a carico di _____________.
Art. 10 – Garanzie e manleve
10.1 Il Promissario Venditore manleva e tiene indenne il Promissario Acquirente da qualsiasi pretesa, azione o richiesta di terzi relativa al Bene antecedente alla data di acquisizione della titolarità e derivante da fatti o comportamenti del Promissario Venditore medesimo.
10.2 Qualora sorgessero contestazioni, vizi, o pretese di terzi che impediscano o limitino il trasferimento della proprietà, il Promissario Venditore si impegna a provvedere alla loro totale rimozione a sua cura e spese, o a risarcire il Promissario Acquirente per i danni subiti.
Art. 11 – Comunicazioni
11.1 Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e inviata ai seguenti indirizzi:
– Per il Promissario Venditore: _____________ (indirizzo, PEC o e-mail)
– Per il Promissario Acquirente: _____________ (indirizzo, PEC o e-mail)
11.2 Le comunicazioni si intendono ricevute al momento della ricezione comprovata.
Art. 12 – Clausola risolutiva espressa
12.1 È convenuto che il mancato adempimento di uno qualsiasi degli obblighi essenziali previsti dal presente contratto da parte di una delle Parti darà diritto all’altra Parte di dichiarare risolto il contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., mediante semplice comunicazione scritta, salvo il diritto al risarcimento del maggior danno.
Art. 13 – Legge applicabile e foro competente
13.1 Il presente contratto è regolato dalla legge italiana.
13.2 Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di _____________, salvo diversa disposizione inderogabile di legge.
Art. 14 – Trattamento dati personali
14.1 Le Parti autorizzano reciprocamente il trattamento dei dati personali forniti, esclusivamente ai fini dell’esecuzione del presente contratto, ai sensi della normativa vigente in materia di protezione dei dati personali.
Art. 15 – Disposizioni finali
15.1 Il presente contratto costituisce l’integrale accordo tra le Parti in relazione all’oggetto dello stesso e annulla e sostituisce qualsiasi precedente intesa, verbale o scritta, tra le Parti medesime.
15.2 Ogni modifica o integrazione al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e sottoscritta da entrambe le Parti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Data: _____________
Il Promissario Venditore
Firma: _____________________________
Nome e cognome: _____________
Il Promissario Acquirente
Firma: _____________________________
Nome e cognome: _____________
Allegati:
– Documentazione relativa allo stato giuridico del Bene: _____________
– Procure/mandati: _____________
– Copia documento di identità delle Parti: _____________